나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50921 [1] 전라남도 신안군 임자면 광산리 OOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 임자면 대기리 소재 '신안튤립공원' 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 관광 및 휴양시설, 단독주택, 농경지, 자연림상태의 임야 등이 혼재한 대광해수욕장 인근 무인도서로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

무인도서 지역에 위치하여 제반 교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 대부분 자연림 상태의 임야임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 관광ㆍ휴양개발진흥지구(개발진흥지구3), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 준보전무인도서<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 핵심관리구역(2015-08-13)<연안관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각. 맹지
분묘 소재 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경50921 (1)

소재지: 전라남도 신안군 임자면 광산리 산3-1

용도: 임야

감정가: 2,588,430,000원

토지면적: 172,562.00㎡ (약 52,199.85평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 임자면 광산리 산3-1에 소재하며, '신안튤립공원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 관광 및 휴양시설, 단독주택, 농경지, 자연림 상태의 임야 등이 혼재된 지역으로, 특히 대광해수욕장 인근의 무인도서 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건은 무인도서 지역에 위치하여 차량 접근성이 제한적이며, 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 인접 도로와 직접 연결되지 않은 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2019년 02월 20일 접수된 광주신우신용협동조합의 근저당권(을5)입니다. 등기부등본상 을구의 근저당권, 지상권 설정 등과 갑구의 가압류, 압류 등 모든 권리들은 말소 예정으로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 언급되어 있습니다. 이는 분묘기지권의 성립 여부에 따라 지상권이 인수될 가능성이 있음을 시사하며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 3,025,138,710원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 제공된 정보에는 별도의 임차인 현황이 기재되어 있지 않으나, '기타참고사항'에 "임대관계는 미상임"으로 기재되어 있어 임대차 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구 및 토지 이용

본건 토지는 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 준보전무인도서, 준보전산지, 핵심관리구역으로 지정되어 있습니다. 대부분 자연림 상태의 임야입니다.

4.2. 개발 잠재력

인근에 대광해수욕장과 신안튤립공원 등 관광 시설이 위치하고 있어, 관광 휴양지로서의 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 무인도서라는 특성과 맹지라는 점은 개발에 있어 상당한 제약 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 무인도서에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 매우 낮습니다. 가장 가까운 생활권은 임자면 소재지로 예상되나, 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건 토지는 외부 도로와 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 접근에 심각한 제약이 따릅니다.

6.2. 분묘 소재 불분명 및 분묘기지권

토지 내 분묘 소재 여부가 불분명하며, 만약 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 인수될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 분묘가 존재하고 봉분의 형태를 갖추며, 20년간 평온·공연하게 점유한 경우 성립될 수 있습니다.

6.3. 무인도서의 제약

무인도서라는 특성상 전기, 수도, 통신 등 기반 시설 확보가 어렵고, 접근성 및 물류 이동에도 어려움이 예상됩니다.

6.4. 재매각

본건은 재매각 물건으로, 이는 과거 매각 절차에서 입찰자가 없었거나 특별한 사유로 인해 매각이 취소되었음을 시사합니다. 이는 물건 자체의 리스크나 시장 상황 등 다양한 요인이 복합적으로 작용했음을 나타냅니다.

6.5. 기타 특이사항

중복사건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 현재 등기부상으로는 대부분 말소 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광활한 토지 면적과 관광지구 내 위치라는 긍정적인 측면이 있으나, 맹지, 분묘기지권의 불확실성, 무인도서라는 물리적 제약 등 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 재매각 이력은 이러한 리스크들이 실제 입찰 과정에서 상당한 부담으로 작용했음을 보여줍니다. 따라서 투자 시에는 이러한 점들을 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지구 내 위치 및 인근 관광시설(대광해수욕장, 신안튤립공원)과의 근접성을 활용한 장기적인 관광 휴양 목적의 개발 잠재력 (실현 가능성은 낮음).

* 감정가 대비 넓은 토지 면적.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,588,430,000원

* 등기부채권 총액: 3,025,138,710원

본건의 경우 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 무인도서의 제약, 재매각 이력 등 다수의 중대한 리스크가 존재합니다. 특히 분묘기지권이 실제로 성립되어 인수될 경우 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 40% ~ 50% 수준인 약 10억 3천만 원 ~ 12억 9천만 원을 고려할 수 있습니다. 다만, 이는 현장 확인을 통한 분묘 소재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 관련 법규 검토 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.