나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50872 [1] 전라남도 무안군 무안읍 용월리 672 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50872 [1] 전라남도 무안군 무안읍 용월리 672 전 경매

• 사건번호: 2025타경50872
• 주소: 전라남도 무안군 무안읍 용월리 672
• 감정가: 74,804,400원
• 최저가: 52,363,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

목포지원 경매4계 2025타경50872 | 소재지: 전라남도 무안군 무안읍 용월리 672 | 감정가: 74,804,400원 | 최저가: 52,363,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호 목포지원 2025타경50872 (1)

소재지 전라남도 무안군 무안읍 용월리 672

용도 전 (현황: 전, 일부 묘지, 도로 등)

감정가 74,804,400원

토지면적 2298.00㎡ (약 695.15평)

경매구분 공유물분할을위한경매

1.2. 물건 상세 정보 및 특이사항

본 건은 전라남도 무안군 무안읍 용월리 소재의 토지(전)로, 공유물분할을 위한 경매 물건입니다. 전체 토지면적은 2298.00㎡(약 695.15평)이며, 감정가는 74,804,400원으로 평가되었습니다.

감정평가서상 현황은 기호 1)은 부정형의 완경사지로서 '전' 및 '일부 묘지'로 이용 중이며, 기호 2)는 삼각형의 완경사지로 '도로 등'으로 이용 중인 상태입니다. 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

공법상 제한으로는 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m), 준보전산지에 해당합니다.

2. 입지 조건 분석

본 건은 전라남도 무안군 무안읍 용월리에 위치하며, 용월저수지 남측 인근의 농경지 및 자연림이 혼재된 지역에 속합니다. 지목은 '전'이나 실제는 농지 및 묘지로 이용되고 있어, 전형적인 농촌 외곽의 농지 형태를 띠고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 가능하나, 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변에는 천연기념물인 무안 용월리 백로와 왜가리 번식지가 소재하고 있어, 자연 경관이 수려한 점은 긍정적입니다. 다만, 주거지로서의 편의시설은 미흡하며, 주로 농업용이나 투자용 토지로서의 가치가 우선시되는 입지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 소유권

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'로, 소유자 김OO와 채무자 김OO가 동일인이며 채권자 이OO의 신청에 의해 진행됩니다. 이는 일반 강제경매와 달리 공유 관계 해소를 목적으로 하므로, 경매 자체의 법적 안정성은 높습니다. 단, 매각 이후 잔금을 납부하면 매수인이 공유자가 아닌 단독 소유자가 됩니다.

3.2. 핵심 주의 사항

농지취득자격증명 제출 필수: 본 건의 지목은 '전'이며, 농지법이 적용되는 농지입니다. 따라서 낙찰자는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출시 매수보증금이 몰수되므로, 사전에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

분묘기지권 및 원상회복명령 가능성: 목록 1 토지 위에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재합니다. 이는 '분묘기지권' 성립 여부를 검토해야 하는 중대한 권리상 문제입니다. 만약 분묘기지권이 성립된다면 토지 이용에 제약이 생길 수 있으며, 분묘 처리 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 무단으로 지목과 다르게 이용(묘지, 도로 등) 중인 경우 관할 관청에서 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 건은 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역이 아닌 용월저수지 인근의 농림지역으로 상권 분석은 의미가 없습니다. 생활 편의 시설은 무안읍 소재지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

특징적으로, 인근에 천연기념물인 무안 용월리 백로와 왜가리 번식지가 위치하고 있어 조류 보호 구역 인근이라는 점을 인지해야 합니다. 자연 친화적인 환경을 선호하는 투자자에게는 장점이 될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다. 매수희망자는 사전에 농업경영계획서 등을 준비하여 농취증 발급 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

연고자 미상의 분묘 1기에 대한 처리 문제(분묘기지권 성립 및 이장 비용)가 잠재적 리스크로 존재합니다. 이는 향후 토지 개발 및 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

지목은 '전'이나 현황은 '일부 묘지' 및 '도로'로 이용 중입니다. 이로 인해 관할 관청으로부터 원상회복명령(농지로 되돌리는 명령)을 받을 위험이 있으며, 이는 추가적인 비용 발생 요인입니다.

토지이용계획상 보전관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있어, 개발 행위에 제한이 따릅니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건은 약 695평 규모의 비교적 넓은 토지를 감정가 7천만원대로 취득할 기회입니다. '공유물분할을 위한 경매'로 권리 관계는 깨끗하나, 토지의 현황 및 공법적 제한 사항이 명확하여 투자에 신중함이 요구됩니다.

투자 포인트:

1) 저렴한 가격으로 대규모 토지 확보 기회: 약 700평 규모의 토지를 비교적 낮은 감정가로 시작하여 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

2) 보전관리지역 내 농지: 농지연금 등 농지 투자 목적에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

3) 자연 환경 우수: 용월저수지 및 천연기념물 번식지 인근으로 환경적 가치가 높습니다.

투자자는 반드시 농지취득자격증명 발급을 전제로 입찰해야 하며, 분묘기지권 성립 여부와 원상회복명령 가능성에 대한 비용을 사전에 예측하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 장기적인 농업 투자 또는 임야 관리 목적의 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

목포지원 경매4계