나이스옥션 법원경매 목포 2025타경285 [1] 전라남도 목포시 산정동 1278-13 노유자시설 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경285 [1] 전라남도 목포시 산정동 1278-13 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2025타경285 | 소재지: 전라남도 목포시 산정동 1278-13 | 감정가: 1,617,392,960원 | 최저가: 1,132,175,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 목포지원 2025타경285 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1278-13

용도: 노유자시설 (요양원)

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 1,617,392,960 원

토지면적: 921.00㎡ (약 278.65평)

건물면적: 1890.16㎡ (약 571.76평) (제시외면적 50.30㎡ 포함)

1.3. 경매 구분 및 소유 관계

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 용OOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 및 환경 분석 (입지조건)

2.1. 지역적 특징 및 주위 환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포연동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주거지대로서, 노유자시설 용도로는 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건은 2필지 일단의 가장형 평지인 상업용(노유자시설) 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리 및 법적 분석 (권리분석, 잠재적 리스크)

3.1. 매각 조건 및 대상

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다.

다만, 주의사항으로 목록 2 지상에 있는 '이동 가능한 컨테이너'는 매각에서 제외되므로 이 부분은 낙찰자가 처리해야 할 문제가 될 수 있습니다.

제시외 건물(방풍실, 창고, 차양, 기계실 등 50.30㎡) 및 제시외 수목(종려나무 등 관상수 수십여주)은 매각에 포함됩니다.

3.2. 특이사항: 법정지상권 문제

본건의 특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우 발생할 수 있는 복잡하고 심각한 권리상의 리스크입니다. 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 정밀한 분석이 필요하며, 성립한다면 매수인이 건물 철거를 요구할 수 없거나 토지 사용료(지료)를 청구해야 하는 등 토지 이용 및 재산권 행사에 큰 제약을 받을 수 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 요약

법정지상권 성립 여부 및 그에 따른 위험성이 가장 큰 리스크입니다. 이에 대한 철저한 권리분석 없이는 입찰에 참여하기 어렵습니다.

4. 시장 및 생활 정보 (상권분석, 생활정보)

4.1. 상권 및 주변 환경

본건이 위치한 산정동 지역은 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 노유자시설 운영에 필요한 기본적인 인프라는 갖추고 있습니다. 요양원 등의 특성상 일반적인 상권 분석보다는 배후 주거 인구와 접근성이 중요한 요소입니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 혐오 시설 여부

주위는 주거지대이므로 기본적인 생활 편의시설(학교, 주택, 아파트 등)은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 현장 조사(임장) 결과에 따라 발전소, 폐기물 처리시설, 변전소, 화장장 등의 혐오 시설이 인접해 있는지 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보 및 검색으로는 주변에 명확히 알려진 대형 혐오 시설은 파악되지 않으나, 현장 방문을 통해 시설의 운영 환경을 저해할 수 있는 요소(소음, 악취 등) 유무를 면밀히 점검해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 1999년에 건축된 철골조 스라브지붕 5층 규모의 노유자시설(요양원)로, 비교적 큰 면적(건물 약 571.76평)을 갖추고 있습니다. 감정가 기준으로 16억 원대의 가격이 형성되어 있으며, 위치상 주거지 인근이므로 해당 용도로서의 활용도는 보통 이상으로 보입니다.

그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리상 문제가 존재하므로, 입찰 희망자는 이 권리 관계를 해소할 수 있는 법적 및 경제적 방안을 사전에 마련한 후에 참여해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

A. 시설의 현황: 건물의 이용상태는 노유자시설(요양원)로 양호하며, 위생/급배수/난방/승강기/소방 등 기본적인 설비를 잘 갖추고 있어 기존 용도 그대로 사용하거나 관련 시설로의 전환이 용이할 수 있습니다.

B. 용도지역: 제1종일반주거지역에 위치하고 있어, 향후 용도 변경 시 주변 환경과의 조화가 용이하며, 일반 주거 시설로의 잠재적 전환 가능성도 일부 존재합니다.

C. 면적 대비 감정가: 건물 연면적이 크고(약 571.76평), 토지 면적도 상당하므로 대규모 시설을 필요로 하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매4계