나이스옥션 법원경매 목포 2025타경243 [1] 전라남도 신안군 증도면 우전리 OOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 증도면 우전리 소재 '엘도라도리조트' 내에 위치하며, 주위는
리조트 등인 해안관광지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(건물2-가) 일반목구조알씨조 및 일반목구조 기타지붕 2층 건물로서,

외벽: 드라이비트 및 일부 돌붙임마감,
내벽: 벽지 등 인테리어 마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

숙박시설(엘도라도리조트)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1): 부정형,리조트부지,
기호(3),(4): 부정형, 리조트 부대시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 리조트 내에 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

2)기타

본건은 공부상 공유지분으로 초지 및 건물 각각의 소유권으로 구분되어 있으나, 대상
물건은 '등기회원권'으로 토지 및 건물이 일괄 분양되었고, 기준시점 현재도 일괄하여
매매되고 있는바, 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
목록 1,2 지상에 소재하는 데크시설, 수목은 매각 제외
목록 3 지상에 소재하는 수목, 조경석, 야외 벤치는 매각 제외
목록 4 지상에 소재하는 수목, 야외 벤치는 매각 제외
모든 시설물은 엘도라도리조트가 식재 및 시설하여 관리 중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본물건정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경243 (1)

* 소재지: 전라남도 신안군 증도면 우전리 238-1

* 용도: 숙박시설 (엘도라도리조트)

* 감정가: 692,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적및건물개요

* 토지면적: 9,361.00㎡ (약 2,832평)

* 건물면적: 142.90㎡ (약 43평)

* 건축구조: 일반목구조 및 일반목구조 기타지붕 2층 건물

* 주요마감: 외벽 드라이비트, 일부 돌붙임; 내벽 벽지

* 준공일: 2004년 11월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 전라남도 신안군 증도면 우전리 소재 '엘도라도리조트' 내에 위치함.

* 주위는 리조트 등 해안관광지대로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능함.

* 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 인접도로상태

* 본 리조트 내에 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2007년 3월 8일 접수된 부산2상호저축은행의 근저당권임.

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 현재까지 등기부채권 총액은 약 1,048,141,323원임.

3.2. 임차인현황

* 제공된 자료 상 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있음.

* 다만, 감정평가서요약에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 현장 조사를 반드시 실시하여 주의해야 함.

3.3. 말소기준권리및소멸/인수권리

* 말소기준권리: 2007-03-08 접수 부산2상호저축은행 근저당권.

* 매각으로 인해 상기 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권)는 명시적으로 기재되지 않았으나, 관련 법률에 따라 인수될 수 있는 권리가 있는지 최종 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 대상물건의상권특성

* 본건은 해안 관광지대에 위치한 숙박시설로서, 관광객 수요에 기반한 상권 특성을 가짐.

* 주변의 유사 리조트 및 관광 시설들과 함께 관광객 유입에 긍정적인 영향을 받을 수 있는 입지임.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 증도 지역 내의 기본적인 편의시설 이용 가능함.

* 엘도라도리조트 자체 시설을 통해 기본적인 편의 제공이 가능함.

5.2. 주변환경(혐오시설포함)

* 본건 주변 지역은 주로 해안 관광지대 및 자연경관으로 구성되어 있음.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 인접하여 관광 및 휴양 목적에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적/행정적리스크

* 토지이용계획상 본 건은 계획관리지역에 속하므로, 향후 건축 행위 등 개발 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 함.

* 공부상 토지가 공유지분으로 등기되어 있으나 일괄 분양 및 매매된 점은 등기부상 복잡성을 내포할 수 있으므로, 법률 전문가와의 상담을 통해 명확히 파악할 필요가 있음.

6.2. 물리적/관리적리스크

* 일부 시설물(데크시설, 수목, 조경석, 야외 벤치 등)은 매각에서 제외되므로, 인수인계 시 별도 협의가 필요할 수 있음.

* 모든 시설물은 엘도라도리조트가 식재 및 시설하여 관리 중이라는 점은, 실제 운영 주체와의 관계 및 현 관리 상태에 대한 확인이 필요함을 의미함.

* 장기적인 미사용이나 관리 소홀 시 시설 노후화 및 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합의견

본 건은 신안군 증도면의 해안 관광지대에 위치한 숙박시설로, 리조트 운영을 위한 잠재력을 가진 물건임. 감정가는 692,000,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각함. 권리 관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황 미확인 등은 주의 깊게 살펴보아야 함. 일부 매각 제외 물건과 시설물 관리 주체 등 현장 조사가 필수적임.

8. 투자포인트

* 증도 지역의 관광 수요를 활용한 숙박업 운영 가능성이 높음.

* 아름다운 해안 경관을 갖춘 리조트 시설로서의 가치 및 투자 매력 보유.

* 권리관계가 비교적 명확하여 소유권 확보 과정이 용이할 것으로 예상됨.

9. 예상입찰가

* 본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없음.

* 예상 입찰가 산정은 감정가 692,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 예상 수익성, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 정확한 예상 입찰가 도출을 위해서는 추가적인 주변 시세 조사, 현장 답사를 통한 물건 가치 평가, 수익률 분석 등이 반드시 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.