나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50439 [1] 전라남도 영암군 영암읍 교동리 381 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50439 [1] 전라남도 영암군 영암읍 교동리 381 임야 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2025타경50439 | 소재지: 전라남도 영암군 영암읍 교동리 381 | 감정가: 3,374,152,000원 | 최저가: 2,361,906,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 목포지원 2025타경50439 (1)이며, 전라남도 영암군 영암읍 교동리 381 외 필지(일괄매각)에 소재한 토지(임야) 매각 건입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

소유자는 주OOOOOOOO, 채무자는 유OOOOOOOOO, 채권자는 진OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지의 총 면적은 22,365.00㎡ (약 6,765.57평)입니다.

책정된 감정가는 3,374,152,000원입니다.

1.3. 매각 조건

본 건은 복수 필지가 하나의 사건번호로 묶여 일괄매각으로 진행됩니다.

제시외 물건 중 목록 1 지상 소재 이동 가능한 창고와 목록 2 지상 소재 이동 가능한 화물차용 내장탑은 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 물건들에 대한 소유권을 주장할 수 없습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전라남도 영암군 영암읍 교동리 소재 "영암중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 임야, 농경지 등이 소재하는 마을 주변의 야산지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 기호(1,3,5)의 사다리형과 기호(2,4)의 부정형 토지가 혼재되어 있으며, 현재 토지 임야로 이용 중입니다.

기호(5)는 남측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 가장 좋습니다.

기호(1,4)는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 출입이 가능하여 사실상의 접근성은 확보되어 있습니다.

기호(2,3)은 지적도상 동측으로 도로와 접하고 있으나, 해당 도로는 폐도로이므로 실제적인 도로 기능을 기대하기 어렵습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 복잡한 용도지역 및 제한 사항이 혼재되어 있습니다.

전체적으로 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 향후 개발 및 이용에 상당한 제약이 따를 수 있는 '도시자연공원구역' (기호 3, 4)이 일부 포함되어 있습니다.

또한, '시도지정문화유산구역' (기호 2, 3, 4, 5) 지정으로 인해 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률의 적용을 받으며, 건축 또는 형질 변경 시 문화재 현상변경 허가 등 까다로운 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

산지관리법상 '공익용산지' (기호 3, 4)와 '준보전산지' (기호 1, 2, 3, 4, 5)가 혼재되어 있으며, 이는 개발 행위에 대한 제한 수준이 다름을 의미합니다.

가축사육제한구역(250m제한구역 및 모든 가축 제한구역)으로 지정되어 있어 축사 등의 이용은 제한됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 큰 권리적 리스크는 '분묘기지권'입니다.

목록 1, 2 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 특이사항에 '분묘기지권'이 명시되어 있습니다.

연고자 미상의 분묘라 하더라도 분묘기지권이 성립하는 경우, 낙찰자가 분묘 이장 등을 통해 소유권을 완전하게 행사하기 위해서는 별도의 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

목록 3, 4, 5의 분묘 소재 여부는 불분명하므로, 현장 실사를 통해 추가 분묘 존재 가능성을 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 인프라 및 생활정보

본건은 주거지역과 인접한 야산지대로, 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설은 영암읍 소재지를 통해 이용 가능합니다.

영암중학교가 인근에 위치하며, 버스정류장 등의 대중교통 이용은 보통입니다.

4.2. 혐오 시설 정보

제공된 정보 내에서는 혐오 시설에 대한 언급이 없으나, 매각 물건의 용도가 임야이고 주변이 마을 주변 야산지대인 점을 감안하여 입찰 전 반드시 광역적인 현장 답사 및 주변 환경 조사를 통해 폐기물 시설, 고압선 등 기타 잠재적 혐오 시설 유무를 확인하는 것이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법정 지상권 및 분묘기지권

특이사항에 명시된 분묘기지권은 토지 이용의 가장 큰 걸림돌입니다.

분묘의 이장 협상, 또는 법적 절차(분묘굴이 소송 등)에 많은 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 매각 제외된 창고 및 내장탑 등 이동 가능한 제시외 물건의 처리 또한 고려해야 합니다.

5.2. 개발 제한 요소

본건은 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으나, '도시자연공원구역', '공익용산지', '시도지정문화유산구역' 등 개발 행위를 강력하게 제한하는 법적 장치가 혼재되어 있어, 투자자가 원하는 형태의 개발(건축, 형질 변경)은 사실상 매우 제한적이거나 불가능할 수 있습니다.

특히 도시자연공원구역 및 공익용산지는 보전의 목적이 강하여 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필수입니다.

5.3. 맹지 및 폐도로

일부 필지(기호 1, 4)가 지적도상 맹지이며, 다른 일부 필지(기호 2, 3)는 폐도로에 접하고 있어 전체 토지의 통행 및 접근성이 저하될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 22,365.00㎡ (약 6,765.57평)의 대규모 임야 일괄 매각 건으로, 우수한 규모를 가지고 있으나, 토지 이용 계획상 다수의 개발 제한 요소(공원구역, 문화유산구역, 공익용산지)가 중첩되어 있고 분묘기지권 리스크가 상존하는 '고위험-고제한' 물건으로 판단됩니다.

순수한 투자 목적의 개발 행위를 염두에 둔다면 적합하지 않을 수 있으며, 용도지역의 복잡성과 여러 가지 규제 사항을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

장점:

자연녹지지역 및 제1종일반주거지역이 일부 포함되어 있어, 규제 완화 또는 도시 계획 변경 시 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

대규모 면적을 일괄로 취득할 수 있어, 장기적인 보전 또는 특수 목적(예: 조경, 문화재 관련 활용)의 활용 가능성이 있습니다.

단점:

분묘기지권 리스크에 대한 해결책(이장, 소송) 및 비용을 확보해야 합니다.

복잡하고 중첩된 개발 제한 구역(공원구역, 공익용산지, 문화유산구역)으로 인해 사실상 단기 개발 목적은 불가능합니다.

일부 맹지 및 폐도로 접촉으로 인한 통행로 확보 문제가 존재합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계