나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50385 [1] 전라남도 목포시 용당동 1128-6 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50385 [1] 전라남도 목포시 용당동 1128-6 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2025타경50385 | 소재지: 전라남도 목포시 용당동 1128-6 | 감정가: 206,097,640원 | 최저가: 144,268,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 보고서 (목포지원 2025타경50385 (1))

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

전라남도 목포시 용당동에 위치한 다가구주택에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 1층은 근린생활시설, 2, 3층은 주택으로 이용되는 주상복합 형태의 다가구주택입니다.

사건번호: 목포지원 2025타경50385 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용당동 1128-6

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 206,097,640원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 최OO

채권자: 이OO

토지면적: 199.30㎡ (약 60.28평)

건물면적: 493.32㎡ (약 149.23평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층

1.2. 입지조건 및 건물 현황 분석

최고의 입지:

본 물건은 목포시 용당동 '목상고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 주상용 건부지 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 평가됩니다. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다. 북서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지는 세장형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

상권분석 및 생활정보:

건물의 1층이 근린생활시설로 이용 중인 점을 볼 때, 기본적인 생활 편의 시설이 주변에 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 목상고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 일부 존재할 수 있으며, 주거와 상업이 혼재된 지역 특성상 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

지역지구:

도시지역, 제1종일반주거지역, 방재지구로 지정되어 있어 주거 환경 유지 및 재난 안전에 대한 규제를 받고 있습니다.

건물 이용상태:

지하 1층은 보일러실, 지상 1층은 근린생활시설, 지상 2층 및 3층은 주택으로 이용 중입니다. 일반적인 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비(보일러)가 갖추어져 있습니다.

혐오시설:

제출된 자료와 검색 결과만으로는 인근에 특정 대형 혐오시설이 존재한다는 사실은 확인되지 않았습니다. (단, 현장 답사를 통해 주거 환경 저해 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

권리분석:

본 건은 토지와 건물이 모두 매각 대상에 포함된 '일괄매각' 건으로, 소유자와 채무자가 동일인(최OO)이므로 복잡한 지분 문제가 없습니다. 경매의 형태는 부동산 강제경매입니다. 말소기준권리 이하의 권리는 낙찰로 소멸되므로, 등기부상 권리관계는 비교적 명료할 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

잠재적 리스크:

1. 임대차 관계: 건물 감정평가요항표상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 임차인의 유무, 보증금 액수, 대항력 여부 등을 사전에 면밀히 조사해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

2. 용도 혼재: 1층 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있어 주택 임차인과 상가 임차인의 명도(퇴거) 절차가 상이할 수 있으며, 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

3. 방재지구: 토지이용계획상 방재지구로 지정되어 있어 재난 방지 및 안전에 관련된 건축 행위 제한이 있을 수 있으므로, 향후 리모델링이나 증축 시 해당 규제를 확인해야 합니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 목포시 용당동 내 주거지역에 위치한 주상용 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 취득이 용이합니다. 1층 상가에서 발생하는 수익과 2, 3층 주택 임대수익을 동시에 기대할 수 있는 수익형 부동산의 성격을 가집니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점을 고려하여 임차인 현황 및 명도 리스크에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

투자 포인트:

1. 주상복합 형태: 주거와 근린생활시설 수익을 동시에 기대할 수 있는 투자 구조입니다.

2. 주거 환경 양호: '목상고등학교 인근'에 위치하며, 주거 환경이 '보통시됨'으로 평가되어 기본적인 임차 수요 확보에 유리합니다.

3. 제1종일반주거지역: 용도 변경이나 추가 개발에 있어 비교적 용이성을 가지는 주거지역에 위치합니다.

4. 건물 면적 대비 높은 활용도: 건물 면적 493.32㎡ (약 149.23평)로 다수 세대의 임대 구성이 가능하여 임대 수익률 확보에 적합합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계