나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54762 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 10-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ""해창마을"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 남악신도시 주변의 단독주택, 유치원, 어린이집, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건 및 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 국도 및 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본 건은 사다리형, 부정형, 장방형 등의 토지로 전기타, 주거기타, 단독주택부지, 도로, 토지임야 등으로 이용중임.(감정평가의견 및 산출근거 - Ⅱ.1.나. 대상토지의 개요 참조)

인접 도로상태

본 건 토지 기호(6) 본건 토지 들을 위한 노폭 약 3M 내외의 포장 및 비포장 진입도로이며 남측 및 동측으로 왕보 2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.((감정평가의견 및 산출근거 - Ⅱ.1.나. 대상토지의 개요 참조)

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(프렌즈유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(4): 보전관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(6): 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(프렌즈유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지
기호(7): 계획관리지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(프렌즈유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(8): 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(프렌즈유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(9): 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(프렌즈유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(10): 계획관리지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(프렌즈유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(11): 계획관리지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(프렌즈유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지
기호(12): 보전관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(프렌즈유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(13): 보전관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(프렌즈유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(14): 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(프렌즈유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 5 참조.

공부와의 차이

기호(3,9)은 공부상 임야이나 현황 ""전기타"", 기호(8)은 공부상 임야이나 현황 ""주거기타"", 기호(12,13)은 공부상 임야이나 현황 ""일부 전기타"", 기호(14)는 공부상 임야이나 현황 ""전기타""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 7 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건은 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층으로
외벽: 판넬마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

단독주택(방)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타참고사항
--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 수목 및 조경석 매각 포함
목록1,2: 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록1,3,14: 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경54762 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 10-4

용도: 단독주택

감정가: 1,214,932,500원

토지면적: 7519.30㎡ (약 2275.3평)

건물면적: 36.00㎡ (약 10.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장흥군산림조합 (추정)

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 공동담보, 일괄매각, 제시외 수목 및 조경석 매각 포함

토지 이용계획: 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(프렌즈유치원), 준보전산지, 영농여건불리농지 등 복합적인 용도 및 제한 사항 존재

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 해창마을 북측 인근에 위치하며, 주위는 남악신도시 주변의 단독주택, 유치원, 어린이집, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

* 교통상황: 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통사정은 보통으로 판단됨.

* 도로상태: 본 건 토지 자체는 노폭 약 3m 내외의 포장 및 비포장 진입도로가 있으며, 남측 및 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지 형태 및 이용상태: 토지는 사다리형, 부정형, 장방형 등 다양한 형태로 혼재되어 있으며, 전기타, 주거기타, 단독주택부지, 도로, 토지 임야 등으로 이용 중임. 공부상 임야이나 현황 전, 주거기타 등으로 이용되는 부분이 있음 (기호 3,8,12,13,14).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 근저당권 (장흥군산림조합, 2021-02-10, 110,500,000원)

* 등기부 채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,787,955,500원입니다. (말소기준권리 외 다수의 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 소멸될 것으로 예상됨)

* 주요 권리자: 장흥군산림조합 (근저당, 임의경매), 농림수산업자신용보증기금 (가압류), 무안군 (압류), 해남군산림조합 (강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-18

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 남악신도시에 인접하여 상업시설 및 편의시설 접근이 용이하나, 본 물건 자체는 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치함.

* 지역 특성: 남악신도시 개발로 인한 주변 지역의 성장 잠재력이 있으며, 주거 및 녹지 공간이 혼합된 복합적인 지역 특성을 보임.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 남악신도시 인근에 위치하여 병원, 은행, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 프렌즈유치원, 어린이집 등이 인근에 소재하며, 일부 토지는 유치원의 상대보호구역에 해당함.

* 공공시설 접근성: 전라남도청 등 주요 공공시설이 남악신도시에 위치하여 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 1, 2번 물건은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않을 수 있음.

* 맹지: 목록 1, 3, 14번 토지는 맹지로서, 차량 진입 및 건축 등에 제약이 따를 수 있음.

* 복합적인 토지 이용/용도지역 제한: 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 토지이용계획 및 규제가 존재하여 개발 시 복잡한 인허가 절차가 요구될 수 있음.

* 토지 형태 및 현황 차이: 공부상 임야이나 현황 전, 주거기타 등으로 이용되는 부분이 있어, 실제 이용에 따른 차이가 발생할 수 있음.

* 중복병합사건 및 공동담보: 다수의 채권이 설정되어 중복 병합으로 진행되는 사건이며, 공동담보 물건이 존재하여 권리 관계가 복잡할 수 있음.

* 토지 대비 건물 면적: 건물 면적(36㎡) 대비 토지 면적(7519.30㎡)이 매우 넓어, 토지의 활용 가치가 높으나 건축물 자체의 가치는 상대적으로 낮음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재의 넓은 토지와 소형 단독주택으로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 남악신도시에 인접하여 잠재적인 발전 가능성이 있으나, 맹지, 다양한 토지이용계획 및 규제, 농지취득자격증명 필요 등의 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 토지가 넓고 건물이 협소하여 토지 자체의 가치가 주요하며, 향후 토지 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 매우 넓은 토지 면적 (약 2275평)으로 활용 가치가 높음.

* 남악신도시 인근에 위치하여 개발 잠재력 보유.

* 단독주택 부지, 전원주택 단지 조성, 또는 관련 사업 부지로의 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,214,932,500원입니다. 제공된 주변 연립주택 매매 정보는 본 물건(단독주택 및 넓은 토지)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 제시된 감정가를 기준으로, 물건의 제반 리스크(맹지, 복합적인 용도지역 제한, 농지취득자격증명 필요 등)를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 판단했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 감정가: 1,214,932,500원

* 예상 입찰가 범위: 900,000,000원 ~ 1,200,000,000원 (상황에 따라 조정 필요)

주변 혐오시설 관련 정보 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공업시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 일부 지역에서는 축산업 관련 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 과거 의료폐기물 소각장 건립 시도가 있었으나 군계획위원회에서 불허가 결정되었고, 주민들의 반대가 있었던 점은 참고할 만합니다. (결과:)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.