나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51025 [1] 전라남도 무안군 해제면 창매리 613-6 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51025 [1] 전라남도 무안군 해제면 창매리 613-6 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매1계 2025타경51025 | 소재지: 전라남도 무안군 해제면 창매리 613-6 | 감정가: 3,478,000원 | 최저가: 3,478,000원 | 용도: 전

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

(참고: 사건번호는 '목포지원 2025타경51025 (1)'로 실제 사건번호를 적용하여 보고서를 작성했습니다.)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51025 (1)

소재지: 전라남도 무안군 해제면 창매리 613-6

용도: 전 (밭)

감정가: 3,478,000원

토지면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

토지 지분율: 18800 (※자료상 표기된 그대로 기재되었으나, 통상적인 지분율과는 다를 수 있습니다.)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 특별매각조건 있음 (농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 몰수)

감정평가서 요약

토지 감정 요항표:

- 위치 및 주위환경: 전남 무안군 해제면 창매리 창산마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택 등으로 이루어져 있습니다.

- 교통상황: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

- 형태 및 이용상태: 폭이 매우 협소한 부정형의 토지입니다. (기호 1: 전, 기호 2: 도로, 기호 3: 비포장도로 및 저수조, 기호 4: 토지임야(단독주택 마당))

- 인접 도로상태: 기호 1은 인접 필지를 통하여 서측 왕복 2차선 도로에 접하며, 기호 2, 3은 세로(가) 및 비포장 세로(불) 도로이며, 기호 4는 동측으로 세로(가)에 접합니다. (세로(가) 도로는 자동차 통행이 가능한 폭 8m 미만의 도로, 세로(불) 도로는 자동차 통행이 불가능하나 이륜자동차 통행이 가능한 도로를 의미합니다.)

- 토지이용계획 및 제한상태:

- 기호 1: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업생산기반 정비사업지역, 농업진흥구역

- 기호 2: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역

- 기호 3: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

- 기호 4: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

- 공부와의 차이: 기호 3은 비포장 세로(불) 도로 및 저수조, 기호 4는 폭 매우 협소한 부정형, 토지임야(단독주택 마당)로 공부와 차이가 있습니다.

- 기타참고사항: 기호 3의 저수조 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 해제면에 위치하며, 주변은 농경지와 주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 창산마을회관 인근에 자리하고 있어 지역 커뮤니티 접근성이 있습니다. 대중교통 이용을 위한 버스승강장이 인근에 위치하고 있어 교통 편의성을 일부 갖추고 있습니다. 다만, 토지 자체의 형태가 폭이 매우 협소한 부정형이며, 일부 토지의 도로 접면이 세로(가) 또는 세로(불)로 분류되어 있어 차량 접근성이나 활용도에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 기호 1 토지는 농림지역, 농업진흥구역 등 엄격한 용도지역으로 지정되어 있어 농업 외 용도로의 개발이나 이용이 제한될 가능성이 높습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 김OO씨를 상대로 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 경매입니다. 경매 구분상 강제경매이며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 소유권은 김OO씨에게 있으며, 현재까지 파악된 권리관계 상 추가적인 복잡한 권리관계는 없어 보입니다. 그러나, 가장 중요한 권리 분석 사항은 "특별매각조건"으로, 농지 취득 시 필수적으로 요구되는 '농지취득자격증명'을 매각 허가일까지 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후 농지취득자격증명을 발급받지 못하면 소유권 이전이 불가능함을 의미하므로, 사전 준비가 매우 중요합니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 농경지와 소규모 주택이 주를 이루는 농촌 지역으로, 별도의 상업 시설이나 상권이 밀집된 지역은 아닙니다. 기본적인 생활 편의시설이나 상업 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 판단됩니다. 따라서, 현재 상태에서의 상권 형성이나 활성화는 기대하기 어렵습니다. 지역 농산물 직거래나 소규모 영농활동과 관련된 경제 활동은 이루어질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 무안군 해제면은 전형적인 농촌 생활 환경을 제공합니다. 인근에 버스 승강장이 소재하여 기초적인 대중교통 이용은 가능하지만, 일상생활에 필요한 병원, 학교, 대형마트, 관공서 등 주요 편의시설은 차량으로 이동 가능한 인근 읍면 지역에 위치할 가능성이 높습니다. 주위 환경은 농경지 위주로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 발급의 어려움입니다. 해당 토지는 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어, 실제 농업 경영을 하지 않거나 관련 자격을 갖추지 못하면 취득 자체가 불가능할 수 있으며, 이를 제출하지 못하면 계약이 무효화되고 보증금이 몰수되는 치명적인 결과로 이어집니다. 또한, 토지의 형태가 '폭이 매우 협소한 부정형'이라는 점은 활용도를 저해할 수 있으며, 일부 필지의 '세로(불) 도로' 접면은 차량 접근에 있어 물리적인 제약을 야기할 수 있습니다. 토지이용계획상 농업진흥구역 등은 농업 외 목적으로의 개발 및 이용을 엄격히 제한하므로, 이러한 규제를 충분히 인지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 해제면의 농촌 지역에 위치한 토지 경매 물건입니다. 주요 매각 대상은 농림지역, 농업진흥구역으로 지정된 농지이며, 일부는 도로, 임야 등으로 구성되어 있습니다. 감정가는 347만 8천 원으로 비교적 낮은 편이나, '농지취득자격증명' 발급이라는 매우 중요한 전제 조건이 존재합니다. 부정형의 협소한 형태, 제한적인 도로 접면 등 물리적 제약과 엄격한 토지 이용 규제를 고려할 때, 실수요자(농업인)가 아닌 일반 투자자에게는 접근이 매우 신중해야 하는 물건입니다. 농업 경영을 위한 목적이 명확하고, 농지취득자격증명 발급 가능성을 사전에 철저히 확인한 경우에만 고려해 볼 만합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **농업 경영 목적의 실수요자**: 실제 농업 경영을 계획하고 있으며, 해당 지역의 농지 취득 자격 및 관련 법규에 대한 충분한 이해가 있는 농업인에게는 경쟁이 낮을 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

2. **낮은 감정가**: 347만 8천 원이라는 비교적 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줍니다. 하지만 이는 동시에 해당 토지의 활용도 및 규제 사항을 반영한 결과일 수 있습니다.

3. **농지 관련 규제 완화 동향**: 최근 정부 정책 방향이 농지 이용 규제를 일부 완화하는 추세에 있다는 점은 장기적인 관점에서 긍정적일 수 있습니다. (다만, 본건의 농림지역, 농업진흥구역 지정 여부에 따라 완화 효과는 제한적일 수 있습니다.)

**투자 시 반드시 고려해야 할 사항**:

* 본 토지의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 관할 시/군/구청에 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 형태(폭이 매우 협소한 부정형)와 도로 상태(세로(가), 세로(불))로 인한 활용 제약을 인지해야 합니다.

* 농림지역, 농업진흥구역 등 엄격한 토지 이용 규제를 준수해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

목포지원 경매1계