나이스옥션 법원경매 목포 2025타경342 [1] 전라남도 목포시 용해동 771-1 용해하이츠맨션 102동 3층305호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경342 [1] 전라남도 목포시 용해동 771-1 용해하이츠맨션 102동 3층305호 아파트 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매1계 2025타경342 | 소재지: 전라남도 목포시 용해동 771-1 용해하이츠맨션 102동 3층305호 | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 80,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (목포지원 2025타경342 (1))

1.1. 물건 개요 및 특이사항

전라남도 목포시 용해동 용해하이츠맨션 아파트 305호에 대한 경매 물건 보고서입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 감정가는 80,000,000원입니다.

토지 면적은 37.23㎡, 건물 면적은 84.82㎡이며, 1990년에 사용 승인된 13층 아파트 중 3층에 위치하고 있습니다.

주의사항으로는 부동산 현황 조사일(2025. 4. 25.) 기준 미납 관리비가 약 800,000원 존재하며, 이는 낙찰자가 일부 인수할 가능성이 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다. 또한, 현재 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 임대차 관계 조사가 외관상으로만 이루어졌습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 목상고등학교 북동측 인근에 자리한 용해하이츠맨션 아파트입니다. 주위는 아파트 단지를 비롯하여 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 일반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건의 형태

토지 및 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 토지 지분에 대한 별도의 위험이 없어 권리상의 안정성이 높습니다. 경매 구분은 채권자 목OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

3.2. 점유 관계 및 명도 리스크

소유자와 채무자가 조OO로 동일합니다. 현재 폐문부재로 인해 점유 관계가 명확하게 확인되지 않은 상태입니다. 소유자 거주 가능성이 높으나, 임차인의 유무를 면밀히 조사해야 하며, 임차인이 없는 경우 소유자 명도 절차가 필요합니다. 폐문부재 특성상 명도 난이도가 다소 상승할 수 있습니다.

3.3. 특수 권리 및 주의사항

부동산현황조사보고서상 관리비 약 800,000원의 미납 사실이 확인되었습니다. 미납 관리비 중 공용 부분에 해당하는 채무는 판례에 따라 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 금액 및 내역을 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석 및 주변 개발

4.1. 주변 상권 및 이용 상태

주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설) 이용이 용이합니다. 아파트 단지 특성상 일정 수준의 주거 수요는 확보된 지역으로 보입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 규제

토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 주거용 부동산으로서 가장 보편적이고 안정적인 용도입니다. 다만, 소로2류(폭 8~10m)에 저촉되는 부분이 있고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음을 참고해야 합니다. 주거 목적의 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보 (건물 개요)

5.1. 건물의 구조 및 연식

철근콘크리트조 슬래브지붕의 13층 건물이며, 1990년 7월 13일에 사용 승인된 아파트입니다. 다소 연식이 있는 건물이나, 총 13층 중 3층에 위치하여 실거주 시 저층 선호자에게는 장점이 될 수 있습니다.

5.2. 내부 설비 및 이용 상태

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 및 점유 문제

현재 폐문부재 상태이므로, 점유 관계 및 임대차 여부가 불분명합니다. 낙찰 후 점유자를 상대로 한 명도 소송이나 협상에 추가 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비 리스크

약 80만원의 미납 관리비는 낙찰자가 공용 부분에 한하여 인수해야 할 위험이 있습니다. 이 금액을 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 목포시 용해동에 위치한 8천만원 감정가의 소형 아파트 경매 물건입니다. 연식은 있으나 실수요층에게 인기가 높은 면적대와 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계는 임의경매로 비교적 단순할 것으로 예상되나, 미납 관리비와 폐문부재로 인한 명도 리스크를 철저히 관리해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

A. 저렴한 감정가: 실수요자 또는 소액 투자자에게 접근성이 높습니다.

B. 토지/건물 일괄매각: 권리상 하자 발생 위험이 낮아 안전한 물건입니다.

C. 임의경매: 소유권 이전에 문제가 될 만한 복잡한 선순위 권리 발생 가능성이 낮습니다.

D. 실수요층 확보: 전용 84.82㎡로 현재 가장 선호되는 면적대입니다.

법원 정보

목포지원 경매1계