나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50984 [1] 전라남도 목포시 산정동 1259 신안비치아파트 202동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50984 [1] 전라남도 목포시 산정동 1259 신안비치아파트 202동 2층206호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경50984
• 주소: 전라남도 목포시 산정동 1259 신안비치아파트 202동 2층206호
• 감정가: 23,200,000원
• 최저가: 16,240,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

목포지원 경매1계 2025타경50984 | 소재지: 전라남도 목포시 산정동 1259 신안비치아파트 202동 2층206호 | 감정가: 23,200,000원 | 최저가: 16,240,000원 | 용도: 아파트

1. 사건 개요

1.1. 물건 정보

소재지

전라남도 목포시 산정동 1259 신안비치아파트 202동 2층206호

용도 및 면적

아파트 (32.6평형). 토지면적은 34.20㎡, 건물면적은 84.84㎡이며, 해당 면적 전체에 대한 5분의 1 지분 매각입니다.

감정가

23,200,000원 (2천3백2십만원)

1.2. 매각 상세 정보

사건번호

목포지원 2025타경50984 (1)

경매구분 및 대상

부동산강제경매. 토지 및 건물 지분(5분의 1)만 매각 대상입니다.

채무자 및 소유자

소유자는 손OO이며, 매각되는 지분은 '손정선 지분 5분의 1 전부'입니다.

특이사항

지분 매각 물건이며, 공유자우선매수신고가 가능합니다. 또한, 관리비 약 360,000원이 미납된 상태입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 접근성

본 건은 전남 목포시 산정동 목포북항 북동측 인근에 위치하며, 인근에 목포북항여객선터미널 및 버스승강장이 소재하여 교통 접근성이 우수합니다.

2.2. 건물 상태 및 주변 환경

건물은 1993년 4월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 2층입니다. 다소 연식이 있으나, 기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다. 주위는 아파트 및 상업용 건물로 혼재된 환경입니다.

2.3. 토지이용계획

장방형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, '준공업지역'에 해당합니다. 이는 주거지역 외에 산업시설도 혼재될 수 있는 지역임을 의미합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계의 안정성 (지분 매각의 특수성)

본 건은 '토지/건물 지분 매각'으로서 소유권 자체의 복잡한 문제는 없으나, 매각 후에도 다른 공유자 4명(4/5 지분)과의 관계 설정이 가장 중요합니다. 지분만 취득하는 것이므로, 현재 사용권을 독점할 수 없습니다.

3.2. 공유자우선매수권 제한

주의사항에 '특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)'이 명시되어 있습니다. 이는 공유자들의 우선매수권을 1회만 행사하도록 제한하여, 매각 기일이 여러 번 유찰될 경우 외부 투자자에게도 기회가 공평하게 부여될 수 있다는 점에서 긍정적입니다.

3.3. 인수해야 할 비용

미납 관리비 약 360,000원은 낙찰자가 지분 비율만큼 부담하거나, 전체 미납 기간 및 내용에 따라 승계 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 상세 확인이 필요합니다. 다만, 금액이 크지 않아 권리상 큰 리스크는 아닙니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설

목포북항 인근의 주거 단지로서, 기본 생활 인프라는 형성되어 있으나, 대형 상권보다는 항구 주변의 상업 시설 및 기본적인 편의 시설을 주로 이용할 것으로 보입니다.

4.2. 교통의 중심성

목포북항여객선터미널 인접으로 목포 도서 지역과의 연결성이 뛰어나며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 공유물 분할 및 협상 리스크

최대 리스크는 잔여 지분(4/5) 소유자들과의 협의 문제입니다. 낙찰자는 공유물 분할 청구 소송을 통해 지분을 매도하거나 매수하여 소유권을 정리해야 하며, 이 과정에서 시간과 추가 비용(소송 비용, 감정료 등)이 발생할 수 있습니다.

5.2. 환금성 (Liquidity) 저하

지분 매각 물건은 전체 물건 매각 대비 수요가 제한적이므로, 매각 후 지분 정리가 지연될 경우 환금성이 낮아질 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견: 지분 경매 전문가에게 적합

본 건은 지분 매각이라는 특수성 때문에 일반적인 아파트 투자자보다는 공유물 분할 소송 경험이 있거나, 저가에 지분을 매입하여 타 공유자에게 매도하는 협상 전략을 구사할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트: 저가 진입과 우선매수권 제한

1) 저가 진입: 2천만원대의 낮은 감정가로 지분 진입이 가능하여, 향후 지분 정리 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

2) 제한된 우선매수권: 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있어, 1회 유찰 이후에는 외부 투자자의 낙찰 가능성이 상대적으로 높아집니다.

3) 출구 전략 다양화: 타 공유자에게 시세보다 저렴하게 매각, 잔여 지분 매수 후 전체 매각, 또는 공유물 분할 소송을 통한 법원 매각 명령 등 다양한 출구 전략을 세울 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매1계