나이스옥션 법원경매 목포 2025타경284 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 890-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.03.01

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

전남 무안군 삼향읍 지산리 무안삼향농공단지 내에 위치하며, 부근은 소규모 공장 등으로 이루어짐.

토지의 상황

장방형 완경사지, 소로각지, 계획관리지역, 공업용

건물의 구조 및 현상

- 철근콘크리트구조 슬라브지붕 및 철골조 판넬지붕 지1층 지상3층, 공장

- 지1층~지상 2층: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 / 지상 3층: 철골조 판넬지붕

- 대수선 공사중에 중단된 것으로 보이며, 건물은 위생설비 등이 철거되고 골조, 외벽,

지붕 등만 있는 상태이며, 1~2층은 창호도 없으며, 지1층에는 물이 고여있음.

- 건물 일부는 지산리 890-1 지상에 걸쳐있는 것으로 관측됨.

기계/기구의 현상

-

공작물의 현상

제시외 건물(기계) ㄱ: 반도호이스트 2.8톤, 2016년 5월, (유)드림이엔지 - 3층 내부 소재

기타참고사항

토지에 골재 등이 쌓여있으며, 이동 및 철거가 용이한 이동식 화장실 등이 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록1 : 지상의 골재 및 이동식 화장실 매각 제외
목록2 : 3층은 공부상 슬라브지붕이나 현황은 철골조 판넬지붕임
위생설비 등이 철거되고 골조, 외벽, 지붕 등만 있는 상태임, 건물 일부는 지산리 890-1 지상에 걸쳐있음
1층 내부에 있는 이동 가능한 가마, 3층 천정에 설치된 호이스트 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경284 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 890-4

신주소: 전라남도 무안군 삼향공단길 50 (삼향읍 지산리)

용도: 공장

감정가: 920,320,800원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국민새마을금고

매각구분: 토지/건물 일괄매각

작성일: 2026-07-06

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 2692.90㎡ (약 814.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물총면적: 3362.87㎡ (약 1017.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 지1층 ~ 지상 3층 (지1~2층: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 3층: 철골조 판넬지붕)

건축일: 1989년 2월 16일 / 사용승인: 1990년 2월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 지산리에 위치하며, 무안삼향농공단지 내에 자리하고 있습니다.

주변은 소규모 공장 등으로 형성된 산업단지 지역입니다.

2.2. 토지 이용 현황

토지는 장방형 완경사지이며, 소로각지에 해당합니다.

용도지역은 계획관리지역으로 공업용지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2023년 10월 25일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당(을17)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 낙찰자는 등기부상 권리 제한 사항을 인수하지 않고 소유권을 취득하게 됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.2. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금)

임차인: 배 (전입 2024-04-30)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

임차인: 유한회사공감세라믹 (전입 2016-05-11)

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

주의: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 30,000,000원을 인수해야 합니다.

임차인: 주식회사티제이푸드 (전입 2024-05-31)

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 및 개발 계획

본 물건은 무안삼향농공단지 내에 위치하여 주변 공장들과의 산업 연계성이 높습니다.

광주, 목포 등 주요 도시와의 접근성이 양호하며, 무안국제공항 및 서남해안 항만 시설과의 연계를 통해 물류 이동에 유리한 입지입니다.

전라남도 지역의 산업 진흥 계획과 연계하여 향후 산업 시설에 대한 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지역 도로망을 통해 인근 지방도로 및 주요 간선도로로의 진출입이 용이합니다.

농공단지 내 기본적인 지원 시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설은 인근 시가지로 이동해야 접근 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 주거 지역에 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 하자

건물이 대수선 공사 중단 상태로, 위생설비 철거, 창호 미비, 지1층 침수 등 심각한 노후화 및 훼손이 확인됩니다.

3층은 공부상 슬라브 지붕이나 현황은 철골조 판넬 지붕으로 구조 변경이 있습니다.

6.2. 토지 경계 문제

건물 일부가 인접 토지(지산리 890-1) 지상에 걸쳐있는 것으로 관측되어, 토지 경계 분쟁 및 건축물 철거/이전 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

지상에 골재 등이 적치되어 있으며, 1층 내 이동 가능한 가마 및 3층 천정에 설치된 호이스트는 매각 제외 대상입니다.

이동식 화장실도 매각 제외 대상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 무안삼향농공단지 내에 위치한 공장 부지로, 감정가는 9억 2천만원대입니다.

현재 건물이 심각한 훼손 상태이며 공사 중단된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐있는 점은 주요 리스크 요인입니다.

따라서, 해당 물건은 상당한 수준의 추가 투자 및 복구 비용이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

산업단지 내 공장 부지로서 향후 산업 시설 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 3천만원을 인수해야 하나, 이는 비교적 적은 금액입니다.

무안공항 및 항만과의 연계를 통한 물류 중심지로서의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 920,320,800원

인수 보증금: 30,000,000원

본 물건은 현재 심각한 건물 훼손 상태와 토지 경계 문제를 가지고 있어, 이를 복구하고 활용하기 위한 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

따라서, 낙찰 후 예상되는 수리 비용, 법적 문제 해결 비용, 그리고 향후 자산 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (약 5억 5천만원 ~ 6억 4천만원)

단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 직접 확인 및 건축 전문가의 상세한 상태 진단과 복구 비용 산출이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.