나이스옥션 법원경매 목포 2025타경315 [1] 전라남도 목포시 무안동 13-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 무안동 소재 ""목포시청소년문화센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 번화한 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 세장형 평지로서 주상용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물
ㄱ) 조적조 슬래브지붕 3층, 창고 및 보일러실 약 108.0㎡,
ㄴ) 판넬조 판넬지붕 [일련번호(가) 2층 소재], 현관 약 3.7㎡,
ㄷ) 판넬조 판넬지붕 [일련번호(나) 4층 소재], 창고 약 12.0㎡임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 깔기 등,
창호 : 새시창 등임.

일련번호 3-나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 모르타르 위 페인팅 마감 등,
바닥 : 장판지 및 타일 깔기 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

일련번호 2-가) : 주택,
일련번호 3-나) :
1층 - 근린생활시설,
2층 ~ 4층 - 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호 2-가), 3-나) : 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 3-나)는 등기사항전부증명서상 주용도는 “병원”, 일반건축물대장상 주용도는“근린생활시설, 의료시설”로 등재되어 있으나, 현황 “근린생활시설, 다가구주택”으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경315 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 무안동 13-2 (도로명주소: 전라남도 목포시 영산로59번길 19 (무안동))

* 용도: 근린시설 (건물은 주택, 근린생활시설, 다가구주택으로 이용 중)

* 감정가: 586,806,100원

* 토지 면적: 350.40㎡ (약 106.00평)

* 건물 면적: 730.53㎡ (약 220.99평) (제시외 건물 면적 123.70㎡ 포함)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 하나은행으로 추정)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 목포시 무안동에 위치하며, "목포시청소년문화센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 번화한 상가지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 토지 형태 및 도로 접면

* 토지는 세장형의 평지로, 주상복합 용도의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 본건 토지의 동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 또한, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 역사문화환경보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리는 을구 15번 순위 근저당권(하나은행, 2022-09-27 접수)입니다.

* 본 매각으로 인해 말소되는 권리로는 을구 9번 근저당권(하나은행), 갑12번 가압류(신용보증기금), 갑13번 임의경매개시결정(하나은행) 등이 있습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 235,042,736원

* 건물 등기부 채권 총액: 295,042,736원 (이 금액에는 전세권이 포함된 것으로 보입니다.)

4.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

* 을구 11번 순위 전세권설정등기(채권자: 이유희, 금액: 60,000,000원, 2012-03-02 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4.3. 임차인 현황 및 대항력

* 현재 총 14명의 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 이 중 '대항력 있음'으로 표시된 임차인은 9명입니다.

* '대항력 있음' 임차인의 보증금 총 합계액은 215,000,000원입니다.

* '대항력 있음' 임차인 중 보증금이 0원인 경우가 2건(김 , 이 님) 있으며, 이는 금액이 미상이라도 인수 또는 배당 여부에 주의가 필요합니다.

* '대항력 없음' 임차인 중 보증금이 있는 임차인(송 50,000,000원, 이유희 60,000,000원(전세권자), 황 3,000,000원)은 매각 대금에서 우선 배당받지 못할 경우, 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 이유희 님은 전세권자로 명확히 인수 대상입니다.

* 곽미: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-03-25, 배당 2025-03-19, 대항력 있음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-02-15, 대항력 있음. (금액 미상이지만 주의 필요)

* 박현자: 보증금 5,000,000원, 차임 320,000원, 전입 2022-02-15, 배당 2025-03-19, 대항력 있음

* 윤선우: 보증금 50,000,000원, 전입 2017-09-25, 확정 2024-05-02, 배당 2025-03-20, 대항력 있음

* 윤선우: 보증금 30,000,000원, 전입 2017-09-25, 확정 2024-05-30, 배당 2025-03-19, 대항력 있음

* 이영임: 보증금 50,000,000원, 전입 2014-11-18, 확정 2024-06-07, 배당 2025-03-18, 대항력 있음

* 이원희: 보증금 0원, 전입 2013-11-12, 대항력 있음. (금액 미상이지만 주의 필요)

* 이채연: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-10-20, 배당 2025-03-19, 대항력 있음

* 최정빈: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2018-10-10, 대항력 있음

* 송복실: 보증금 50,000,000원, 확정 2024-05-02, 대항력 없음

* 이유민: 보증금 0원, 대항력 없음

* 이유희: 보증금 60,000,000원, 전세권자, 대항력 없음 (단, 전세권은 인수됨)

* 황상원: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 배당 2025-03-18, 대항력 없음

4.4. 기타 특이사항

* 대항력있는 임차인 다수 존재.

* 선순위 전세권(60,000,000원) 매수인 인수.

* 건물 등기사항전부증명서상 주용도 "병원", 일반건축물대장상 주용도 "근린생활시설, 의료시설"이나, 현황은 "근린생활시설, 다가구주택"으로 이용 중.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 무안동은 목포시의 상업 활동이 활발한 지역 중 하나로, 유동인구가 비교적 많습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상업적 가치가 높습니다.

5.2. 업종 및 경쟁 분석

* 근린생활시설 및 다가구주택으로 활용되고 있어, 소매업, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 주변 상가 및 주택과의 경쟁이 존재하나, 번화한 상가지대라는 점을 감안할 때 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 편의시설

* 인근에 목포시청소년문화센터가 위치하며, 각종 상업시설, 금융기관, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설은 주변 반경 1km 이내에서 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

* 건물은 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택으로 사용 중으로, 다수의 세입자가 거주하는 다가구 주택 형태를 띠고 있습니다.

* 주변 상업 시설과의 접근성이 뛰어나 생활 편의성이 높습니다.

6.2. 교육 및 의료 시설

* 인근 학교 및 병원에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 상업지구 내 위치하여 기본적인 교육 및 의료 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 인수 부담

* 가장 큰 리스크는 60,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

* 다수의 대항력 있는 임차인들의 보증금(총 215,000,000원) 또한 매수인이 직접 인수하거나, 낙찰 대금에서 배당받지 못할 경우 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 특히 보증금이 0원인 임차인들의 권리 관계는 면밀한 확인이 필요합니다.

7.2. 건물 용도 불일치

* 등기부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이(병원/의료시설 vs 근린생활시설/다가구주택)는 향후 건축물 관련 민원이나 행정 제재의 원인이 될 수 있습니다.

7.3. 제시외 건물

* 감정평가서에 포함된 조적조, 판넬조 등의 제시외 건물(창고, 현관 등) 약 123.70㎡에 대한 법적 문제나 철거 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 핵심 상권에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있으나, 인수되는 전세권 60,000,000원과 다수의 대항력 있는 임차인 보증금(총 215,000,000원)으로 인한 재정적 부담이 상당합니다.

* 또한, 건물 등기부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 이러한 인수 부담 및 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 목포시 중심 상권에 위치하여 안정적인 임대 수요 및 상업적 가치 보유.

* 건물 용도 변경(병원/의료시설 → 근린생활시설/다가구주택)으로 인한 잠재적 사업 확장 가능성. (단, 관련 법규 확인 필수)

* 인수되는 전세권 및 임차인 보증금을 고려한 저가 매수 기회 발생 가능성.

10. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 586,806,100원에서 인수되는 전세권 60,000,000원을 제외하고, 다수의 대항력 있는 임차인 관련 위험을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 총 인수/부담 예상 금액 (감정가 + 인수 전세권 + 대항력 임차인 보증금)은 약 861,806,100원 이상으로 예상됩니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 약 440,000,000원 내외로 예상됩니다.

* 이는 인수되는 전세권 60,000,000원과 대항력 있는 임차인 보증금(최악의 경우 전액 부담 시 215,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 평가이며, 실제 총 투입 비용은 이보다 훨씬 높아질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.