나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50255 [1] 전라남도 영암군 학산면 독천리 220-3 낭주하이빌 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 학산면 독천리 소재 '독천초등학교' 북서측 인근에 위치하는 제비동 제4층 제402호로서, 주위는 다세대주택 및 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 드라이비트, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 하이 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 목포지원 2025타경50255 (1)

소재지: 전라남도 영암군 학산면 독천리 220-3, 낭주하이빌 비동 4층 402호

1.2. 물건 상세 정보

용도: 다세대주택

감정가: 54,900,000원

토지면적: 112.52㎡ (약 34.03평)

토지지분: 112.52㎡ (약 34.03평)

건물면적: 83.68㎡ (약 25.31평) (전용면적)

건물지분: 83.68㎡ (약 25.31평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.3. 건물 건축 정보

건물명: 낭주하이빌

건축 허가일: 2001년 4월 18일

사용 승인일: 2003년 11월 28일

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕, 지상 4층 건물 내 4층 402호

총 층수: 4층

해당층: 4층

건축물대장상 해당 동(B동) 내 세대수: 8세대

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 전라남도 영암군 학산면 독천리 소재 '독천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량의 진·출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 서측으로 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

제1종일반주거지역

중로3류(폭 12m~15m)(접함)

가축사육제한구역(제한구역(모든가축))

상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김경도 (마스킹: 김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007년 10월 22일

대항력: 있음

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

소유권 이전: 허정강 (2004년 2월 6일 접수)

소유권 이전: 고영란 (2013년 6월 25일 접수, 매매 금43,000,000원)

말소기준권리: 이영준의 강제경매 (2025년 1월 21일 접수, 권리금액 15,557,260원)

3.3. 인수 권리 및 위험 요소

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

본건에는 대항력 있는 임차인 김OO가 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 전입일자가 말소기준권리보다 선순위에 있어 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항이며, 임대차 관계의 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 생활 편의시설

본건은 주택지대에 위치하며, 북서측 인근에 독천초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 상가 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 주거지역의 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 및 기타 리스크

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 존재는 잠재적 리스크 요소입니다. 보증금이 0원이라 인수하는 금전적 부담은 없으나, 임차인의 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임대차 계약의 상세 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견

본건은 전라남도 영암군 학산면에 위치한 다세대주택으로, 독천초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 건물은 2003년에 준공되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로, 명도 관련 절차 및 추가적인 확인이 필요한 물건입니다.

7. 투자 포인트

건물 자체는 기본적인 주거 기능에 충실하며, 주변이 주택지대 및 학교가 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 여지가 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 4월 5,200만원, 2026년 6월 5,300만원)와 감정가(54,900,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 현재 시세는 약 5,200만원에서 5,500만원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원임을 감안하여, 권리관계 분석 및 명도 가능성을 충분히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 53,000,000원 선으로 제안합니다. 이는 최근 거래가격을 반영하고, 권리관계 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.