나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50484 [1] 전라남도 목포시 연산동 621 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 목포시 연산동 소재 ""목포세라믹일반산업단지"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
공업용 부동산이 주를 이루는 공업지대임.

교통상황

본 건 및 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2)는 2필 일단의 부정형의 토지로 공업용 건부지로, 기호(3)은 부정형의 공업나지로, 기호
(4)는 부정형의 공업나지, 일부 토지임야 및 묘지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)는 2필 일단의 토지로 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도롱에 접하며, 기호(3,4)는 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4): 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
기호(3): 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 5 참조.

공부와의 차이

토지 기호(3)은 공부상 임야이나 현황 ""공업나지"", 기호(4)는 공부상 전이나 현황 ""공업나지, 일부 토지임야, 묘지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 7 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5(가)는 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층건으로서
외·내벽: 판넬 마감,
바닥: 몰탈 등 마감,
창호: 새시창호임.

기호6(나)는 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층건으로서
외·내벽: 판넬 마감,
바닥: 몰탈 등 마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

기호5(가)는 공장 및 사무실로, 기호6(나)는 공장으로 이용중임.

설비내역

기호5(가)는 일반적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타참고사항
- 별첨 ""사진용지""와 같이 본 건 토지 기호(4) 및 인접필지 620-16번지 양 지상에 걸쳐 소유자
미상의 분묘 1기가 소재하는 것으로 목측되며 정확한 소재 여부를 위해서는 경계측량이 필요
한 것으로 사료되니 경매진행시 참고하시기 바람.
- 본 건 귀 제시목록의 기계기구는 유한회사 풍산에너지가 성진테크와 2022년 02월 25일자로
체결한 계약에 따라 납품된 물건으로 경매진행시 대금완납 여부, 소유권이전 여부 및 권리관
계 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함
-별지 기재 기계기구 중 일련번호 1은 해체되어 목록5. 내부에 보관중이며, 일련번호 6,7. 일부부품은 소재불명임(감정평가서 참조)
-목록1,2 및 목록 5,6 지상에 다량의 폐기물 등이 적치되어 있음
-목록1,2는 공부상 관련필지로서 용도상 불가분의 관계에 있는 바 일단지로 보아 평가함(감정평가서 참조)
-목록3, 4 지적도상 맹지이나 인접필지 통하여 진출입 가능함
-목록4 및 인접필지 620-16번지 양 지상에 걸쳐 소유자 미상의 분묘 1기 소재하며, 이로 인해 분묘기지권 성립여지 있음
-감정평가서에 의하면 별지 기재 기계기구는 유한회사 풍산에너지가 성진테크와 2022.2.25.자 체결한 계약에 따라 납품된 물건이라고 되어 있으나, (재)부동산현황조사보고서에 의하면 채무자겸소유자의 소유임을 확인하였음
-목록4. 전용 후 남은 농지 73㎡는 불법농지(묘지)이므로 원상복구 후 경작하지 않으면 농지법 제10조에 따라 처분대상임(2025.3.21.자 목포시장의 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경50484 (1)

소재지: 전라남도 목포시 연산동 621

용도: 공장

감정가: 5,029,862,400원

토지면적: 3,587.00㎡ (약 1,085.05 평)

건물면적: 1,245.07㎡ (약 376.62 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 전라남도 목포시 연산동 소재 "목포세라믹일반산업단지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공업용 부동산이 주를 이루는 공업지대임.

교통상황: 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시됨.

도로상태: 기호(1,2) 토지는 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 기호(3,4) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 진출입이 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을17 (2023-03-28) 농업협동조합자산관리회사 근저당권.

토지 등기부채권 총액: 3,534,746,410원

건물 등기부채권 총액: 3,564,599,690원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록4. 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음.

말소 예상 권리: 말소기준권리(을17) 이후의 모든 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 승봉건설(주)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-14

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 유한회사신안신문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-01-30

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 정윤경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-01-30

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인(승봉건설(주), 유한회사신안신문, 정윤경)의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 계약 조건 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요하며, 금액이 0원이라도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됨.

1.3. 상권분석

주위 환경: 본 건은 공업용 부동산이 주를 이루는 공업지대에 위치하며, "목포세라믹일반산업단지" 인근에 자리 잡고 있어 산업 활동 및 관련 기업과의 연계성이 중요함.

교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하며 인근 간선도로가 있어 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 주거 목적의 생활 편의시설과는 직접적인 연관성이 낮음. 인근 산업 단지 종사자를 위한 기본적인 편의 시설은 존재할 것으로 예상되나, 상세 정보는 파악되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

중복 병합 사건: 본 건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있어, 복잡한 권리 관계 및 다수의 이해관계가 얽혀 있을 수 있음.

분묘기지권: 목록4 토지 및 인접 필지(620-16번지)에 소유자 미상의 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 표시된 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 권리 관계 및 계약 내용을 반드시 재확인해야 함.

기계 기구 관련: 별지 기재 기계 기구 중 일부(일련번호 1, 6, 7)는 해체, 보관 중이거나 소재 불명 상태이며, 소유권 및 계약 관계가 불분명하여 추가 확인이 필요함. (유한회사 풍산에너지와 성진테크 간 계약 관련 내용과 실제 소유주 확인 내용 상이)

폐기물 적치: 목록1, 2, 5, 6 지상에 다량의 폐기물이 적치되어 있어, 향후 처리 비용 및 시간 소요가 예상됨.

맹지 및 불법 농지: 목록3, 4 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입 가능함. 목록4의 전용 후 남은 농지 73㎡는 불법 농지(묘지)로, 원상 복구 후 경작하지 않으면 농지법에 따라 처분 대상이 될 수 있음.

일괄 매각 및 기계 기구 포함: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구도 매각 대상에 포함되어 있으므로, 관련 사항을 면밀히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 연산동에 위치한 공장 용도의 부동산 강제 경매 물건으로, 넓은 토지와 건물을 포함하며 감정가는 약 50.3억 원임. 공업지대에 위치하여 산업 활동에 적합한 입지적 특징을 가지나, 분묘기지권, 다량의 폐기물, 불분명한 기계 기구의 소유권 및 상태, 불법 농지 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 표기는 실제 확인이 필수적이며, 권리 분석상 말소되는 권리가 다수임에도 불구하고 인수되는 권리 및 인수 부담에 대한 철저한 검토가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

산업단지 인근 위치: "목포세라믹일반산업단지"와 인접하여 산업 활동 및 물류 이동에 유리한 입지를 갖추고 있음.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 소유권 관련 복잡성을 줄일 수 있음.

공장 용도의 활용성: 지역 산업 특성을 고려할 때, 공장으로서의 잠재적 가치 및 향후 활용 가능성을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외하고 입찰가를 산정해야 함. 본 건의 감정가 5,029,862,400원을 기준으로 하되, 다수의 잠재적 리스크(분묘기지권, 폐기물 처리, 기계 기구 관련 문제, 불법 농지, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성 등)를 감안하여 신중한 접근이 필요함. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 비교, 관련 법규 및 물건 명세서에 명시된 상세 내용을 종합적으로 분석해야 함. 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가격을 산정하기 어려우므로, 충분한 검토 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.