나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50477 [1] 전라남도 신안군 자은면 고장리 781 대지 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50477 [1] 전라남도 신안군 자은면 고장리 781 대지 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매1계 2025타경50477 | 소재지: 전라남도 신안군 자은면 고장리 781 | 감정가: 29,341,000원 | 최저가: 16,431,000원 | 용도: 대지

1. 목포지원 2025타경50477 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경50477 (1)

소재지: 전라남도 신안군 자은면 고장리 781

용도: 대지

감정가: 29,341,000원

토지면적: 793.00㎡ (약 240평)

토지 지분율: 79300

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 신안군 자은면 고장리 소재 "외기경로당" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 답, 임야, 마을 등이 소재하는 전형적인 농촌지대입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다. 본건 동측으로는 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 박OO님이며, 채무자는 별도 정보가 없습니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 법정지상권이 성립될 수 있는 가능성이 있습니다. 이는 본건 토지 지상에 타인 소유의 미등기 건물이 소재하고 있고, 소유자 미상의 수목 및 태양광발전설비 등이 조사되었기 때문입니다. 이러한 법정지상권은 토지 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰 후 복잡한 법적 관계가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 지역에 속해 있어, 상업적 기능이나 활동은 매우 제한적입니다. 주변은 농경지와 자연녹지 위주로 구성되어 있으며, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 찾아보기 어렵습니다. 주로 지역 주민들을 위한 소규모 편의 시설이나 농산물 관련 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 신안농협송산점과 같은 하나로마트가 지역 내에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 신안군 자은면에는 기본적인 생활 편의 시설이 마련되어 있습니다.

교육 시설로는 자은초등학교, 자은중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

의료 시설로는 자은면보건지소 및 자은아름다운의원 등이 있어 기본적인 진료가 가능합니다.

교통편으로는 인근 버스정류장을 통해 신안군 농어촌버스 1004번 등을 이용한 지역 내 이동 및 목포 등으로의 외부 지역 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 법정지상권 성립 가능성입니다. 토지 지상에 있는 미등기 건물, 수목, 태양광발전설비 등이 법정지상권의 대상이 될 경우, 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

둘째, 제시외 물건의 처리 문제입니다. 지상에 소재하는 제시외건물, 수목, 태양광발전설비는 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 물건들에 대한 별도의 처리 방안을 강구해야 합니다.

셋째, 토지이용계획 및 제한사항입니다. 본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 가축 제한 구역)에 해당합니다. 이는 향후 토지 개발이나 이용에 있어 건축 행위 및 가축 사육 등에서 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

넷째, 주변 환경 조사 시 특별한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 간척지, 축사, 혹은 폐기물 처리 시설 등 잠재적인 환경 관련 시설이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다. (이는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본건은 전라남도 신안군 자은면의 농촌 지역에 위치한 토지입니다. 감정가는 29,341,000원으로 비교적 낮게 평가되었습니다. 그러나 토지 지상에 존재하는 법정지상권 성립 가능성 있는 건물, 매각 제외되는 제시외 물건, 그리고 계획관리지역 및 가축사육제한구역이라는 토지 이용 제한 등 해결해야 할 복합적인 권리 및 이용상의 문제가 산재해 있습니다. 현재로서는 순수 토지로서의 활용보다는, 법정지상권 문제 해결 여부에 따라 향후 토지 이용 가치가 크게 달라질 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 2,934만원으로, 소액 투자를 고려해볼 수 있습니다.

2. 농촌 지역 토지: 농업, 주말농장, 전원생활 부지 등으로의 잠재적 활용 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 법정지상권 및 이용 제한사항 해결 전제)

3. 미래 가치 상승 기대: 향후 자은면 지역의 개발 계획이나 관광 활성화 등에 따라 토지 가치가 상승할 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (장기적 관점)

법원 정보

목포지원 경매1계