나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32424 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 279-1 한빛타워주1동 제3층 제304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "" 빛가람행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하고
주변은 업무시설, 오피스텔, 점포 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물중 제3층 제304호로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅, 통유리마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

교회로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비,
지하주차장 설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복6차로, 남측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접하고, 서측으로 노폭 약
8m의 보도블럭도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2015-03-27)(접합), 소로
2류(폭 8m~10m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합)
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

본건은 일반건축물대장상 용도가 의원이나 현황 교회로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32424 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 279-1 한빛타워주1동 제3층 제304호

용도: 근린상가 (현황 교회)

감정가: 307,000,000원

토지면적: 61.42㎡ (약 18.58평)

토지지분: 61.42㎡ (약 18.58평)

건물면적: 235.34㎡ (약 71.19평)

건물지분: 235.34㎡ (약 71.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나주이화신용협동조합

1.2. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 중 제3층 제304호입니다.

건축물대장상 주요 용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로 제1,2종근린생활시설 및 업무시설이 기재되어 있습니다.

건축물대장상 용도는 의원으로 등재되어 있으나, 현황은 교회로 사용 중에 있습니다.

건물 사용승인일은 2015년 5월 26일입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람행정복지센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 점포 등이 혼재되어 있는 지역으로, 혁신도시 개발의 중심지로서 활발한 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

북측으로는 왕복 6차로, 남측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 서측으로는 폭 약 8m의 보도블럭 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있어 광역적인 접근성이 우수합니다.

다만, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 7월 12일 접수된 나주이화신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 390,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 소유권 이전 등 다양한 권리 변동 내역이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

최종적으로 2024년 10월 25일 주식회사영웅문으로 소유권이 이전되었으며, 2025년 4월 3일 나주이화신용협동조합의 임의경매 개시 결정 등기가 접수되었습니다.

총 채권 금액은 390,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 노시웅, 노사라

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-06-25

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

임차인의 경우 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 개요는 생략되어 있어 추가 확인이 필요합니다. (현재 정보로는 인수되는 권리 없음으로 판단)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 나주 빛가람동은 한국의 대표적인 혁신도시 중 하나로, 에너지 관련 공공기관 및 기업들이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변으로 행정복지센터, 업무시설, 오피스텔, 상점 등이 자리하고 있어 유동인구 및 고정수요가 확보 가능한 입지입니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

건축물대장상 제1종근린생활시설 및 업무시설로 되어 있어 다양한 업종이 입점 가능합니다.

현재 교회로 이용 중이나, 공부와의 차이(일반건축물대장상 용도: 의원 vs 현황: 교회)를 고려할 때, 향후 용도 변경이나 업종 전환 시 추가적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 실제 용도와 공부상 용도 불일치로 인한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

빛가람행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

다양한 근린 상가와 편의시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

철근콘크리트 구조로 안정적인 건물을 갖추고 있으며, 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 승강기, 지하 주차장 등 현대적인 설비를 갖추고 있어 이용에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

가장 큰 리스크는 건축물대장상 용도(의원)와 현황 용도(교회)가 다르다는 점입니다. 이로 인해 향후 건축물대장 변경, 용도 제한, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

관련 법규 및 지자체 조례 등을 면밀히 검토하여 잠재적 위험을 사전에 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 현황

현재 대항력 있는 임차인은 없으나, 배당신고일자 이후 배당받지 못할 경우를 대비하여 권리 분석을 다시 한번 점검할 필요가 있습니다. (본 건의 경우 임차인의 보증금이 낮고 차임이 없어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 나주 빛가람 혁신도시라는 우수한 입지에 위치한 근린상가 건물입니다.

교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 혁신도시의 성장 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점은 투자 전 반드시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 용도 불일치로 인한 잠재적 리스크를 확인하고, 이를 상쇄할 수 있는 투자 가치가 있는지 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 내 우수한 입지: 에너지 관련 공공기관 및 기업 밀집으로 인한 풍부한 배후 수요.

* 향후 개발 잠재력: 지속적인 도시 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 활성화 기대.

* 다목적 활용 가능성: 건축물대장상 근린생활시설 및 업무시설 용도로 다양한 업종 전환 가능.

* 저렴한 인수 보증금: 대항력 있는 임차인이 없어 추가적인 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가 307,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 용도 불일치 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적인 경매 투자 시, 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

다만, 본 건의 경우 용도 불일치 문제가 명확하므로, 이를 감안하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 정확한 가치 평가가 필수적입니다.

본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자 스스로의 판단에 맡깁니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.