나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32474 [1] 광주광역시 광산구 월계동 878-4 첨단에이엠-시티스카이하이2차 제11층 제1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 '첨단2동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는
'첨단에이엠-시티스카이하이2차' 제11층 제1103호(전유면적: 19.2584㎡)로서,
주위는 아파트, 오피스텔, 각종 상업용 부동산 등이 혼재하는 중심상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상14층 중 제11층 일부
(제1103호)로서, 2015년 01월 20일 사용승인되었으며,
외벽: 인조석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 내장용 타일 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가): 복도식 공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

일련번호 1(가): 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링
클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선(폭 약15m내외) 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-
11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에
관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상, '주식회사비피' 소유이며,
이해관계인 부재 등으로 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권 있음
- 관리비 미납내역 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32474 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 878-4 첨단에이엠-시티스카이하이2차 제11층 제1103호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택(아파트)으로도 기재됨)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상14층 중 제11층

사용승인일: 2015년 01월 20일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 74,000,000원

토지면적: 5.41㎡ (약 1.64평)

토지지분: 5.4086㎡ (약 1.64평)

건물면적: 19.26㎡ (약 5.83평)

건물지분: 19.2584㎡ (약 5.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 '첨단2동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 상업용 부동산 등이 혼재하는 중심상가지대임.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 중심상업지역, 방화지구

* 중로2류(폭 15m~20m)에 접함

* 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가로구역별 최고높이 제한 지역(2019-03-07)<건축법>

* 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 (갑7, 갑8)

* 압류 (광산세무서장, 갑9) - 말소기준권리

* 주택임차권 (주예진, 을1) - 말소예정

* 강제경매 (갑10) - 말소예정

총 등기부채권액: 73,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주예진

* 보증금: 73,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 09일

* 확정일자: 2021년 03월 17일

* 배당신고일자: 2025년 01월 09일

* 대항력: 없음 (단, 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 기재됨)

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 말소되는 권리

등기부상 을1 주택임차권 및 갑10 강제경매개시결정 등은 말소될 예정임.

3.5. 특이사항

* 공유자우선매수신고

* 대항력있는 임차인 (임차인 현황 상 '대항력 없음'과 상반됨, 주의 요망)

* 전세사기 피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 '첨단2동 행정복지센터' 인근의 중심상가지대에 위치하여 다양한 상업 시설 이용이 가능함.

4.2. 주변 개발 계획

제공된 정보 내에서는 특정 개발 계획에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

첨단2동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리함. 또한, 중심상가지대로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 용이할 것으로 판단됨.

5.2. 주거 환경

본건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 상업지구 특성을 고려할 때, 즉각적으로 인지되는 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납 내역

관리비 미납 내역이 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 미납 금액을 확인해야 함.

6.2. 전세사기 피해자 우선매수권

전세사기 피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재합니다. 이는 낙찰 후 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 관련 불확실성

임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건 명세서 및 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있어 권리 관계에 대한 불확실성이 존재합니다. 만약 임차인이 실질적으로 대항력을 보유하고 있다면, 보증금 인수 등의 추가 부담이 발생할 수 있으므로 현장 확인 및 법률 전문가와 상담이 필수적입니다.

6.4. 기타

공유자우선매수신고가 있으므로, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 월계동의 중심상가지대에 위치한 도시형생활주택으로, 접근성 및 주변 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 감정가는 74,000,000원으로 평가되었습니다. 다만, '대항력있는 임차인' 존재 가능성, 전세사기 피해자 우선매수권, 관리비 미납 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 권리분석 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 기재되어 있으나, 임차인 관련 불확실성은 반드시 해소되어야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 중심상가지대 내 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋음.

* 비교적 신축: 2015년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 다양한 법적 권리 검토 필요: 전세사기 피해자 우선매수권, 공유자우선매수신고 등 복잡한 권리 분석을 통해 리스크 관리 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 '첨단에이엠-시티스카이하이' 단지 내 전용면적 19㎡대(약 5.8평)의 매물들은 대략 7천만원대 후반에서 8천만원대 초반의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 감정가 74,000,000원은 현 시세 대비 다소 낮거나 유사한 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 것으로 명시되어 있으나, '대항력있는 임차인' 및 '전세사기 피해자 우선매수권'과 같은 중대한 리스크 요소를 고려해야 합니다. 이러한 불확실성을 감안할 때, 감정가 수준인 74,000,000원 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

다만, 임차인 권리관계, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 여부, 관리비 미납액 등을 명확히 확인한 후, 예상 투자금액을 재산정해야 합니다.

본 물건의 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 65,000,000원 ~ 72,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.