나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32530 [1] 광주광역시 광산구 월계동 757-3 첨단동부아파트 제102동 제1층 제103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 월계동 소재 정암초교 동측인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교
등이 입지한 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층건내 제1층 제103호(남동향, 계단식)로서
외벽: 콘크리트벽체위페인팅
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
바닥: 우드륨, 타일 등 마감
창호: PVC샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 유사장방형토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 공도와 연계되는 단지내도로 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

월계동 757-3: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-03-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-03-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-03-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-03-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

월계동 757-4: 제3종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-03-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-03-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-03-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32530 (1)

* 물건종별: 아파트

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 광주와이신용협동조합 (등기부상 근저당권자)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 광주광역시 광산구 월계동 757-3 첨단동부아파트 제102동 제1층 제103호

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제1층 제103호 (남동향, 계단식)

* 이용 상태: 아파트

* 사용승인일: 1997년 6월 7일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 313,000,000원

* 토지면적: 52.87㎡ (약 15.99평)

* 건물면적 (전용면적): 91.88㎡ (약 27.79평)

1.4. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 103,200,000원

* 말소기준권리: 2022년 11월 25일 접수된 광주와이신용협동조합 근저당권

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 광주광역시 광산구 월계동 소재 정암초교 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 학교 등이 입지한 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 차량 출입이 용이합니다.

* 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 정암초등학교, 월계초등학교, 광산구립도서관, 근린공원 등이 인접해 있어 교육 및 여가 활동에 편리합니다.

* 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능한 상업지역과 가깝습니다.

* 제공된 정보 및 주변 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김도형)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 10일

* 확정일자: 2021년 2월 15일

* 배당신고일자: 2025년 7월 4일

* 대항력: 있음

권리분석상 임차인 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 임차인은 대항력을 보유하고 있으므로 배당 순위 및 최종 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리: 2022년 11월 25일 접수된 광주와이신용협동조합의 근저당권입니다.

* 본 물건은 위 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 선호도가 높은 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 가치 유지가 가능합니다.

* 인근 학교 및 주거 단지 형성으로 인한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

* 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등

* 바닥: 우드륨, 타일 등 마감

* 창호: PVC 샷시창호

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 소방, 도시가스, 공용승강기 등 기본적인 아파트 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 첨단동부아파트

* 사용승인일: 1997년 6월 7일

* 총 동수: 6개 동

* 총 세대수: 480세대 (본건이 속한 102동은 90세대)

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 375대 (지하 16대, 지상 3대, 전기차 충전기 15대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 주택도시보증공사(김도형) 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

* 보증금 250,000,000원이 예상되나, 권리 분석상 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다. 다만, 배당 순위 및 최종 배당 결과에 따라 인수 가능성이 존재하므로, 입찰 전 배당 내역을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 기타

* 토지이용계획상 다수의 '상대보호구역' 및 '절대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

* '가축사육제한구역' 및 '국가산업단지' 관련 지역으로 지정되어 있어 관련 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치한 첨단동부아파트 내 1층 아파트로, 주거 환경이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리 분석상 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상되어 실질적인 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 교육환경 관련 제한사항 등 일부 규제가 존재하므로 입찰 전 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 꾸준한 수요와 가치 유지가 기대됩니다.

* 임차인 부담 불확실성 해소: 보증금 전액 배당 예상으로 낙찰자의 부담이 적습니다.

* 합리적 접근 가능성: 감정가 대비 시세 비교를 통해 투자 가치를 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 313,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 4월~6월): 271,000,000원 (3층) ~ 280,000,000원 (9층)

* 시세 분석:

최근 실거래가는 271,000,000원에서 280,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건은 1층이므로 층수 차이를 감안하면, 271,000,000원보다 낮은 가격으로 고려해야 합니다. 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 권리 분석 (인수되는 보증금): 0원

* 예상 입찰가 범위:

낙찰자가 인수할 임차보증금이 없다는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 하단(271,000,000원)에서 10~20% 정도의 할인율을 적용하여 210,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

임차인의 배당 결과 변동 가능성과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 220,000,000원 ~ 240,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.