나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32375 [1] 광주광역시 서구 풍암동 1048 풍암지구호반,중흥아파트 202동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""풍암초등학교"" 북서측 인근에 위치한 풍암지구호반,중흥아파트 제202동 제6층 제602호로서 주변은 아파트단지, 임야 및 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 19층건 중 6층 602호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 주자창 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 차량진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 위치: 본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 풍암초등학교 북서측 인근에 위치한 풍암지구호반,중흥아파트 202동 6층 602호입니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 임야 및 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 주변시설: 본건은 풍암초등학교 인근 주거단지에 위치하고 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 나OO입니다.

* 말소기준권리: 2023년 12월 26일 접수된 세종세무서장의 근저당권 (을11)으로 추정됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 12번 주택임차권등기(2024년 6월 17일 등기)가 존재합니다.

* 임차인: 나혜빈 (나 )

* 임차보증금: 160,000,000원 (2022년 8월 11일 3,000,000원 증액)

* 전입일자: 2020년 9월 25일

* 확정일자: 2020년 8월 20일 (157,000,000원), 2022년 8월 11일 (증액된 3,000,000원)

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 160,000,000원입니다.

* 기타 권리사항:

* 선순위임차권, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

* 전세사기피해자의 우선매수권이 존재합니다.

* 등기부요약:

* 기타 소유권 이전, 근저당, 압류, 강제경매 등의 권리들이 등기되어 있으나, 대부분 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다. (단, 임차권은 인수 대상입니다.)

* 총 등기부채권액: 820,000,000원

2.

1.3. 상권분석

2.

* 본건은 주거지역 내에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

* 주변에 학교와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 아파트명: 풍암중흥2차아파트 (본건은 풍암지구호반,중흥아파트로 표기되나, 건축물대장상 호반·중흥아파트로 확인됨)

* 소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1048번지

* 준공년월: 2000년 5월 3일

* 건축물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 19층 건물 중 6층 602호

* 면적:

* 토지면적: 31.10㎡ (약 9.41평)

* 토지지분: 31.101㎡ (약 9.41평)

* 건물면적: 59.46㎡ (약 18.00평) - 전용면적

* 건물지분: 59.46㎡ (약 18.00평)

* 건물 시설: 일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

* 단지 정보: 총 4개동, 614세대 규모이며, 주차대수는 총 276대입니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 나혜빈 씨의 보증금 160,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고 및 공동담보 물건으로, 입찰 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 아파트로, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 현재 가장 중요한 고려사항은 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 174,000,000원과 비교했을 때 인수해야 할 보증금 비중이 매우 높아, 낙찰 후 추가적인 비용 부담이 상당할 수 있습니다. 따라서 권리분석을 철저히 하고, 인수되는 보증금을 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 비교적 양호한 입지와 단지 규모를 갖춘 아파트입니다.

* 최근 실거래가가 165,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 형성되어 있어, 시장 가치는 일정 수준 이상으로 유지되고 있습니다.

* 성공적인 명도 및 권리 인수 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 174,000,000원이며, 최근 실거래가는 165,000,000원 ~ 180,000,000원 수준입니다. 그러나 가장 큰 위험 요소인 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점을 고려해야 합니다.

따라서, 실제 매수인이 취득하게 되는 순수 지분 가치는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 약 14,000,000원 (174,000,000원 - 160,000,000원)으로 볼 수 있습니다.

이 점을 감안하여, 투자자는 본인의 위험 감수 능력과 추가적인 명도 비용, 세금 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

적정 예상 입찰가 범위는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 으로 제안합니다.

(총 매입 예상 비용 = 입찰가 + 160,000,000원(인수 보증금) + 기타 경매 관련 비용)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.