나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1878 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 196-3 예가람타워 1층136호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 업무시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 북측 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지상5층/지하1층 건물(사용승인:2016.07.22.)내 제1층 제136호로서,
- 외벽 : 치장벽돌쌓기, 강화유리, 화강석붙임 등 마감,
- 내벽 : 인테리어, 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 바닥 : 에폭시 등 마감임.

이용상태

본건은 '일반음식점'으로 이용 중임.

설비내역

본건에 기본적인 공동 위생 및 급배수설비, 천장형 냉난방시스템, 승강기설비, 소화전설비, 에스컬레이터, 스프링클러설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '세장형 평지'이며, '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 약 38미터 내외의 아스팔트 포장도로 및 남측, 동측으로 노폭 약 22미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임
- 본건 기호1-가)는 기준시점 현재 인접호수(135호)와 더불어 '일반음식점(상호:원조 큰집 묵은지&야채곱창)'으로 이용 중인 '튼상가'임. ① 본건은 공부상 일반음식점으로서, 경계벽 제거 후 이용 중인 구분소유건물임. ② 또한 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 구획시설이 철거된 것이 일시적인 것으로 인정됨. ③ 본건의 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 판단됨. ④ 형태·규모 등으로 보았을 때, 개별 호의 단독 효용가치가 있는 것으로 판단됨. ⑤ 각 호별로 경계벽이 3면 이상 보존되어 있으며, 한 개층 전체를 벽체 제거하여 이용하지 않음.

물건 비고

인접한 135호와 경계벽을 제거한 튼상가로, 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하나 추후 경계벽 복원으로 비용 발생할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1878 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-3 예가람타워 1층136호

용도: 판매시설

감정가: 309,000,000원

토지면적: 24.01㎡ (약 7.26평)

건물면적: 53.76㎡ (약 16.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일: 2016년 07월 22일

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 업무시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 북측 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

도로 상태: 본건은 서측으로 약 38미터 내외의 아스팔트 포장도로 및 남측, 동측으로 노폭 약 22미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구입니다.

3. 권리분석

말소기준 권리: 2016년 08월 22일 접수된 나주새마을금고의 근저당권 (채권액 580,000,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 갑5, 갑6, 갑9, 갑10(임의경매개시결정) 등의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 629,643,854원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 05월 02일

* 확정일자: 2024년 07월 15일

* 배당신고일자: 2025년 04월 28일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 북서측 인근 상가 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 상가, 업무시설 등이 소재하는 성숙된 상가/업무지대로, 제반 주위환경이 보통 수준입니다.

건물 이용 상태는 '일반음식점'으로, 상호는 '원조 큰집 묵은지&야채곱창'으로 파악됩니다.

5. 생활정보

교통: 북측 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 용이합니다.

편의시설: 행정복지센터가 인근에 있으며, 상가 및 업무시설이 밀집하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 구조: 본건은 인접한 135호와 경계벽을 제거한 '튼상가' 형태로 이용 중입니다. 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등으로 특정 가능하나, 향후 경계벽 복원 시 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 복원 비용이 과다하지 않을 것으로 판단됩니다.

임대 관계: 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다. (단, 임차인 이 씨가 있으나 대항력 없음)

지역 환경: 나주 혁신도시 일대에서 가축 농가로 인한 악취 민원이 보고된 바 있어, 지역 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 상업지구 내에 위치한 판매시설로, 교통 및 주위 환경이 양호합니다.

현재 일반음식점으로 이용 중이며, 인접 호실과의 통합 운영 상태에서 경계벽 복원 가능성이 있습니다.

말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

나주 혁신도시의 상업·업무지구 내 입지.

실제 사용면적 대비 합리적인 감정평가액 (별도 시장가치 분석 필요).

건물 사용승인 연차가 비교적 최신(2016년)입니다.

튼상가 구조로, 원상 복구 시 개별 구분 소유의 효용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 감정가 309,000,000원을 기준으로 신중한 검토가 필요합니다.

주변 시세, 예상 복원 비용, 향후 임대 수익률, 지역 상권 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.