나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2086 [1] 전라남도 화순군 화순읍 만연리 237-1 금호타운아파트 102동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 일심리 소재 '만연초등학교' 북서측 인근에 위치하는 공동주
택내 단위세대(금호타운아파트 제102동 제4층 제403호)로서 주위는 대단위 아파트단지와 이
를 배후지로 하는 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 '광주광천동우체국' 동측 인근에 소재하는 공동주택 내
단위세대(다온빌(통칭) 제5층 제501호)로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 주를 이루
는 주거지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 소재하는 등 제
반 교통 편의성은 대체적으로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 소재하는 등 제
반 교통 편의성은 대체적으로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 내 제5층 제501호로서,
사용승인일 : 2016.08.18.
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상15층 아파트 내 제4층 제403호로서,
사용승인일 : 1998.05.19.
외벽 : 콘크리트 벽체 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 임.

이용상태

아파트(전유면적 : 84.7450㎡)임.

이용상태

다세대주택(전유면적 : 64.324㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 유사사다리형의 '다세대주택 건부지'임.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대내 자체지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 '아파트 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M 내외의 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약2M 내외의 콘크리트 포장
도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 단지 동서남북측으로 각각 왕복 4차로, 왕복3차로, 왕복2차로, 왕복3차로의 아스팔트포
장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구(주거환경개선지구 사업완료구역)<도시저소
득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000
미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구
역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가
축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경2086 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 만연리 237-1 금호타운아파트 102동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

토지면적: 47.31㎡ (약 14.31평)

건물면적: 84.75㎡ (약 25.64평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 두OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 화순군 화순읍 만연리에 소재하며, '만연초등학교' 북서측 인근에 위치하는 공동주택입니다. 주변은 대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 편의성은 무난하게 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2020년 03월 13일에 접수된 두암신용협동조합의 근저당권(채권액 170,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리들은 경매 절차를 통해 매수인에게 소멸될 예정입니다. 여기에는 국민건강보험공단의 압류, 전남신용보증재단의 가압류, 서민금융진흥원의 가압류, 박종삼의 근저당권, 광주세무서장의 압류 등이 포함됩니다.

인수되는 권리: 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매수인에게 인수되나, 본 건의 등기부등본 상으로는 특별히 인수되는 선순위 권리는 확인되지 않았습니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 해당 권리의 존부 및 인수 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 본 건과 관련하여 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본 건이 속한 지역은 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 근린생활시설이 발달한 주거지역입니다. 단지 내 또는 인근에 일상생활 영위에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 분포하고 있어, 기본적인 생활 상권은 잘 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕, 지상 15층 아파트 중 제4층 제403호입니다.

* 사용승인일: 1998년 05월 19일 (건축 후 약 28년 경과)

* 전용면적: 84.75㎡ (약 25.64평)

* 총 세대수: 본 아파트 단지는 총 506세대로 구성되어 있습니다.

* 최고/최저층: 단지는 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다.

* 주차시설: 아파트 단지 내 총 219대의 주차가 가능합니다. (지상 3대, 지하 17대 정보도 있으나, 단지 총 주차대수는 219대임)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

생활 편의시설:

* 교육시설: 인근에 만연초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 설비 내역: 일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 본 건은 1998년에 사용승인되어 건축 연령이 약 28년 경과하였습니다. 이로 인해 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

등기부상 권리관계: 등기부에는 다수의 압류 및 가압류 권리가 존재하나, 이는 대부분 말소기준권리 이후에 설정되어 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 법원의 매각 결정에 따라 최종 권리관계는 확정되므로, 매각물건명세서 등을 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

혐오시설: 제공된 자료 내에서는 본 건 인근에 혐오시설이 있다고 명시된 내용은 없습니다. (외부 지도 서비스 및 관련 검색을 통한 추가적인 확인이 필요하나, 본 보고서에서는 제공된 정보만을 기반으로 합니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군 화순읍에 위치한 금호타운아파트 102동 403호로, 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 만연초등학교가 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 건축 연령이 다소 높다는 점은 단기적인 리스크로 고려될 수 있습니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 대부분의 권리가 경매를 통해 소멸될 것으로 보이며, 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트 단지 내 위치하며, 초등학교가 인접하여 가족 단위 거주에 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 인수 부담이 없고, 대부분의 권리가 경매를 통해 정리될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 생활 인프라: 근린생활시설과 교통망이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 정보를 바탕으로 한 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 제공된 자료에는 본 아파트의 현재 시장 가격이나 최근 실거래가에 대한 구체적인 정보가 포함되어 있지 않습니다.

* 감정가: 202,000,000원

* 등기부채권 총액: 221,130,011원

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 하자 여부, 경쟁률 등에 따라 결정됩니다. 본 건의 경우, 아파트의 건축 연령(약 28년), 화순 지역의 전반적인 부동산 시세 추이, 유사 면적 및 구조를 가진 아파트의 최근 실거래가 등을 추가적으로 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현재 정확한 시세 파악이 어려운 상황에서는, 감정가 대비 80%에서 100% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 구체적인 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다. 예를 들어, 감정가 수준인 200,000,000원 ~ 210,000,000원 내외에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 낙찰가와는 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 가치 평가를 위해서는 심층적인 시장 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.