나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2352 [1] 광주광역시 북구 일곡동 849-2 청솔아파트 101동 8층810호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1-가)는 광주광역시 광산구 신창동 소재 ""광주보건대학교"" 북동측 인근에 위치
하며 주위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시되고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 광주광역시 북구 일곡동 소재 ""일곡도서관"" 남동
측 인근에 위치하며 주위에는 아파트 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(8-가)는 광주광역시 남구 진월동 소재 ""대성여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위에는 단독주택, 아파트, 중학교, 고등학교 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난
시되고,

기호(9-가)는 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""풍암초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위에
는 아파트, 초등학교 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(10-가)는 광주광역시 광산구 비아동 소재 ""비아초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주
위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건은 공히 단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 기호 (1-가)는 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 13층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,



기호 (2-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(3-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(4-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(5-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(8-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(9-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,




기호(10-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20건 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 공히 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호 (1-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 장방형 평지의 아파트부지로,

기호(8-가)는 사다리형 평지의 아파트 부지로,

기호(9-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호(10-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호 (1-가)는 대상 단지 남동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입
로 소재하고,

기호(8-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(9-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(10-가)는 대상 단지의 남측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 (1-가) 대지권 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2020-07-01)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-27)(2-2구역)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20),

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대지권 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위
계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2014-07
-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(일동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>,

기호(8-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(2)는 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

기호(9-가)는 대지권 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합),
상대보호구역(소향유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(풍암중)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(풍암중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>,

기호(10-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류
(폭 8m 미만)(2015-06-30)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)
기호(2)는 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

본건 기호(1-가) 대지권 토지 기호(1) ~ (8)은 광산구 신창동 462-2로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경2352 (1)

소재지: 광주광역시 북구 일곡동 849-2 청솔아파트 101동 8층 810호

용도: 아파트

감정가: 108,000,000원

토지면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

토지지분: 27.53096㎡ (약 8.33평)

건물면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

건물지분: 48.45㎡ (약 14.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

아파트명: 일곡1차청솔아파트

사용승인일: 2000년 10월 26일

건축물정보: 철근콘크리트구조, 15층 중 8층

단지정보: 총 4개동, 650세대, 주차대수 합계 282대.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 "일곡도서관" 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 등이 소재하는 전형적인 아파트 단지 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입로가 소재하여 접근성이 양호합니다.

주변 시설: 일곡도서관이 인근에 위치하고 있으며, 교육 환경으로는 상대보호구역 등에 포함된 지역으로 확인됩니다. 또한, 인근에 마트, 공원 등 다양한 편의시설 접근성이 좋다는 거주민 후기가 있습니다.

혐오시설: 조사 결과, 인근 지역에서 쓰레기 소각장, 구치소 신축 등이 혐오시설로 논의된 바 있으나, 본 물건의 직접적인 주변 반경 내 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시는 최근 쓰레기 소각장 건립을 추진하며 일부 지역 주민들의 반발이 있었던 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2006년 2월 8일 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(등기부상 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 다만, 해당 물건에 실제로 지상권이 설정되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 1월 21일

* 확정일자: 2020년 11월 13일

* 배당신고일자: 2025년 5월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

위 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차상의 문제로 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 일곡동의 주거지역 내 아파트 단지에 속해 있어, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 상업 시설보다는 주거 단지가 밀집해 있으며, 생활 편의시설은 단지 내 또는 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

주차: 총 282대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

난방 및 설비: 본 건은 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕으로, 외벽은 시멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창 등으로 마감되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인: 대항력 없는 임차인(이 )이 존재하나, 인수 보증금은 0원입니다. 배당 절차 진행 시 만일의 사태에 대한 대비가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '지상권'이 언급되었으나, 실제 설정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

건축 연도: 2000년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 20년 이상 경과하여 노후화에 따른 수선 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 일곡동에 위치한 본 아파트는 주거 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 괜찮은 편입니다. 권리 관계가 비교적 명확하며 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 절차에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축 연차가 있어 내부 수선 및 유지 관리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다.

안정적인 주거지: 아파트 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석 시, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 2026년 6월 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 10층 (48.45㎡): 74,000,000원

* 5층 (48.45㎡): 90,000,000원

* 15층 (48.45㎡): 113,000,000원

본 경매 물건은 8층에 위치하고 있습니다. 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 층수별 가격 편차가 나타나고 있습니다. 15층 거래가(113,000,000원)는 감정가(108,000,000원)보다 높은 수준이며, 5층 거래가(90,000,000원)는 감정가보다 낮은 수준입니다.

8층의 경우, 5층과 10층 거래가 사이의 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 5층 거래가 90,000,000원과 15층 거래가 113,000,000원을 고려하여, 8층의 적정 시세는 대략 98,000,000원 ~ 108,000,000원 수준으로 판단됩니다.

경매 물건의 특성상 시세보다 낮은 금액으로 입찰에 참여하는 것이 일반적이나, 본 건의 감정가는 최근 고가 거래 사례와 유사한 수준임을 감안해야 합니다. 안정적인 명도와 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보를 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.