나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2123 [1] 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 349-4 청암센트럴빌 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 소재 ""곡성읍 행정복지센터"" 남동측 인근에
위치한 '청암센트럴빌' 제1층 제104호로, 주변은 노선 상가, 근린생활시설 등이 혼재한 상업
지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 중 1층 104호로서,
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

현장 조사일 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 세장형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도시계획구역, 중로2류(접합), 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 인접한 105호와 벽체 구분 없이 1개로 사용되고 있는 상태임
- 벽체 제거 과정에서 관련 법령에서 정한 절차를 거쳤는지 여부는 알 수 없으며, 만일 절차를 거치지 않았다면 관련 법령에서 정한 불이익을 입을 수 있음
- 추후 건물의 벽체 복원 과정에서 인접한 105호의 소유자와 분쟁 발생 및 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의를 요함
- 감정평가액은 벽체가 일부 제거된 것을 감안하여 평가한 금액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경2123 (1)

* 소재지: 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 349-4번지, 청암센트럴빌 1층 104호 (신주소: 전라남도 곡성군 중앙로 132)

* 용도: 아파트 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 아파트 복합 용도)

* 감정가: 460,000,000원

* 토지면적: 21.63㎡ (약 6.54평)

* 건물면적 (전용면적): 73.92㎡ (약 22.36평)

* 건물면적 (분양면적): 명시되지 않음 (전용면적 73.92㎡ 기준으로 판단)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주새마을금고 (등기부상 확인)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 본건은 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 소재 '청암센트럴빌' 1층 104호입니다.

* "곡성읍 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 노선 상가 및 근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 도시계획구역, 중로2류(접합), 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설이 직접적으로 인접한 것으로 파악되지 않아 주거 및 상업 활동에 미치는 부정적 영향은 적을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 11월 15일 접수된 광주새마을금고의 근저당권(채권액 138,000,000원)입니다.

* 본 경매물건은 위 말소기준권리보다 후순위 권리들(압류, 임의경매 등)이 모두 말소될 예정이거나 말소된 상태로, 경매 절차 완료 후 낙찰자에게 인수되는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액은 138,000,000원입니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 통상적으로 임차인이 없거나, 대항력 있는 임차인이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 곡성읍 읍내리는 지역의 중심 상업지역으로, 다양한 노선 상가 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 아파트가 복합적으로 기재되어 있어, 소형 상가 또는 주거 공간으로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 인근에 행정복지센터 등 관공서가 위치하여 배후수요가 일정 부분 확보될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 북서측으로 2차선 도로와 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: 곡성읍 중심부에 위치하여 관공서, 상업 시설 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 곡성초등학교, 곡성중학교, 곡성고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 확보되어 있습니다.

* 주거 환경: 상업지역 내에 위치하나, 공동주택 용도가 있어 일상적인 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 물리적 결합 상태: 본건 104호는 인접한 105호와 벽체가 구분 없이 하나의 공간처럼 사용되고 있는 상태입니다.

* 법적/절차적 불확실성: 벽체 제거 과정에서 관련 법령에서 정한 절차를 거쳤는지 여부가 불분명하며, 만약 절차 미준수 시 관련 법규에 따른 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 복원 관련 분쟁 가능성: 향후 건물의 벽체를 복원하는 과정에서 인접한 105호 소유자와의 분쟁 발생 및 추가적인 복원 비용이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 감정평가 반영: 현재의 벽체 일부 제거 상태를 감안하여 감정평가액이 산정되었음을 유념해야 합니다.

* 공실 상태: 현장 조사일 현재 공실로, 현재 임대 수익은 발생하지 않고 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 곡성읍 중심 상업지역에 위치한 복합 용도의 건물 내 1개 호실입니다.

* 가장 큰 특징은 인접 호실과의 물리적 결합으로 인한 법적, 절차적, 비용적 리스크가 존재한다는 점입니다.

* 권리관계는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상되어 법적인 부담은 적을 것으로 보입니다.

* 공실 상태이므로 즉각적인 명도 문제는 없으나, 향후 임대 또는 매매 시 물리적 결합 상태에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 곡성읍 중심 상권 내 행정복지센터 인근의 입지적 장점.

* 복합 용도 건물로, 시장 상황에 따라 주거용 또는 상업용으로 활용 가능성 탐색.

* 말소기준 권리 이후 모든 권리 소멸 예상으로 권리 인수 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 향후 발생 가능한 복원 비용 및 소유권 분쟁 리스크 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

* 금액 산정 시에는 '인수 보증금'을 제외하고 고려해야 하나, 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 이 부분은 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.