나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32499 [1] 광주광역시 북구 운암동 1038-1 제101동 제15층 제1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 ""광주운암초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주변은
아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고
있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층중 제15층 제1502호로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅
내벽 : 벽지, 타일마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로 단지
내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 운암동 1038-1 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>

2. 운암동 1038-25 : 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2012-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>

3. 운암동 1038-26 : 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2012-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32499 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (자료상 추정)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 광주광역시 북구 운암동 1038-1 제101동 제15층 제1507호

아파트명: 운암일신2차아파트

용도: 아파트

1.3. 면적정보

토지면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

건물 전용면적: 59.82㎡ (약 18.10평)

건물 연면적 (단지 전체): 62,813.14㎡ (약 18,990평)

건물 층수: 101동 15층 중 15층

1.4. 건물정보

사용승인일: 1991년 3월 22일 (준공 35년차)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "광주운암초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역 (일부), 소로1류 (폭 10m~12m) 접합, 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 광주지방법원 2025타경32499 강제경매개시결정 (2025.04.08)

등기부채권 총액: 120,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 등기 (을10, 2024.06.21) 존재

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 최

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 3일

확정일자: 2022년 3월 23일

대항력: 있음

권리사항: 주택임차권 등기 (을10)가 되어 있으며, '인수' 사항으로 분류될 수 있으나, 제공된 정보 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높다고 판단됩니다. 다만, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 운암제(Ounnam Lake)가 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

광주운암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설 외에 마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

대항력 있는 임차인 최 의 보증금 120,000,000원이 존재합니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 법원 배당 결과에 따라 잔액 인수 위험이 완전히 배제되지 않으므로, 낙찰 후 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 노후화

1991년 준공되어 건축 35년차로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동의 주거 지역에 위치한 아파트로, 초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 임차인 관련 리스크가 존재하지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 배당을 통한 해결 가능성이 높아 보입니다. 건물 노후화는 단점으로 작용할 수 있으나, 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 시장성이 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

운암초등학교 인접, 교통 및 생활 편의시설 접근 용이.

8.2. 시세

최근 실거래가(13층 118,500,000원) 및 감정가(118,000,000원) 수준에서의 거래 사례 존재.

9. 예상 입찰가

감정가: 118,000,000원

최근 매매 사례 (13층): 118,500,000원

최근 매매 사례 (12층): 99,000,000원

최근 매매 사례 (6층): 86,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 120,000,000원이 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 배당을 통한 전액 변제 가능성이 높다고 판단됩니다. 만약 임차인 보증금이 전액 변제된다고 가정할 경우, 최근 13층 실거래가(118,500,000원) 및 감정가(118,000,000원)를 고려할 수 있습니다. 그러나 35년차의 건물 노후화를 감안하여 감정가 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

최저 입찰가는 6층 거래 사례(86,000,000원)를 참고하되, 해당 층수와 상태에 따라 차이가 있으므로, 본건의 15층이라는 점과 노후도를 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 위험이 낮다는 가정 하에, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 신중하게 검토할 것을 권장합니다.

만약 임차인 보증금 인수 리스크가 현실화될 경우, 총 지출액이 시장 가치를 초과할 수 있으므로 입찰 금액은 그에 비례하여 대폭 하향 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.