나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32442 [1] 전라남도 담양군 봉산면 기곡리 551-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 봉산면 기곡리 소재 '방축제' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
창고, 농경지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 대체로 평지이며, 공업용 건부지로 이용 중임.
기호3: 부정형의 대체로 평지이며, 창고 건부지로 이용 중임.
기호5, 6: 부정형의 대체로 평지이며, 공업나지(잡종지)임.

본건 토지는 현재 경계 구분없이 일단으로 이용 중임.

인접 도로상태

<기호1, 6>
남동측으로 노폭 4 ~ 5미터의 포장도로에 접하며, 기호1 토지 중 남동측 일부분은 현황 도로
인 것으로 보이나, 정학한 사항을 확인하기 위해서는 정밀 측량을 통한 경계확인이 필요함.

<기호3, 5>
남측으로 노폭 4~ 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>.

<기호3, 5, 6>
농림지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 농업보호구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호2-가>
철골조 및 조적조 판넬지붕 3층 건물로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 판넬 등 마감.
내벽: 판넬, 몰탈위페인팅, 타일붙임, 벽지도배 등 마감.
창호: 새시창호임.

<기호2-나, 다, 라>
철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽, 내벽: 판넬 마감.
창호: 새시창호임.

<기호2-마>
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽, 내벽: 판넬 마감.
창호: 새시창호임.

<기호2-바>
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감.
내벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임 등 마감.
창호: 새시창호임.

<기호4>
철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
외벽, 내벽: 판넬 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

기호2-가: 1층은 공장, 전시실 등, 2층은 사무실, 3층은 관리사로 이용 중임.
기호2-나, 라: 공장으로 이용 중임.
기호2-다: 공장, 사무실, 창고 등으로 이용 중임.
기호2-마, 4: 창고로 이용 중임.
기호2-바: 수위실, 식당 등으로 이용 중임.

설비내역

기본전인 전기설비, 화재경보설비 등을 갖추고 있으며, 기호2-가, 바에 위생 및 급배수설비,
난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호2-나, 다, 라의 등기사항전부증명서상 구조가 '철골 및 조적조'이나 현황 '철골조'임.
기호2-바의 공부상 용도는 수위실, 사무실이나 현항 수위실, 식당 등으로 이용 중임.
기호4는 공부상 기호3토지에 소재하는 것으로 되어 있으나, 북측 부분 일부가 인접 필지인
기곡리 952(지목: 도로, 국유지) 및 기호1 토지에 소재하는 것으로 목측되는바 정확한 사항
을 확인하기 위해서는 정밀 측량을 통한 경계 확인이 필요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 지상에 식재된 수목 포함.
공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함(기계기구목록 1,3,4,6,7,10,11,12는 소재불명임)
목록에 기재된 제시외 기계기구 이외 기계기구는 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32442 (1)

소재지: 전라남도 담양군 봉산면 기곡리 551-1

용도: 공장

감정가: 2,448,671,280원

토지면적: 9747.00㎡ (약 2,948.39평)

토지지분: 9747㎡ (약 2,948.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3008.42㎡ (약 910.09평)

건물지분: 3008.42㎡ (약 910.09평)

건물 제시외면적: 429.60㎡ (약 129.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 지상에 식재된 수목 포함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함(기계기구목록 1,3,4,6,7,10,11,12는 소재불명임). 목록에 기재된 제시외 기계기구 이외 기계기구는 매각에서 제외.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 담양군 봉산면 기곡리 소재 '방축제' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 단독주택, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 용이합니다.

* 토지 이용: 토지는 부정형의 대체로 평탄한 지형이며, 공업용 건부지, 창고 건부지, 공업나지(잡종지) 등으로 이용 중입니다. 현재 토지는 경계 구분 없이 일단으로 이용되고 있습니다.

* 도로 상태: 본건 토지(기호1, 6)는 남동측으로 노폭 4~5미터의 포장도로에 접하고 있으며, 기호1 토지 중 일부는 현황 도로로 이용되는 것으로 보입니다. 기호3, 5 토지는 남측으로 노폭 4~5미터의 포장도로에 접합니다. 정확한 경계 확인을 위해서는 정밀 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1 토지: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m)입니다.

* 기호3, 5, 6 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(300m), 농업보호구역에 해당합니다.

* 주변시설: 인근에 농경지와 창고 등이 분포하고 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 일상생활에 필요한 편의시설은 담양군 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을22 (2020-02-28) 근저당권(수협은행, 1,200,000,000원)입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액: 토지 등기부채권 총액 2,134,889,998원, 건물 등기부채권 총액 2,076,670,028원입니다.

* 임차인 현황:

* 문신철: 보증금 5,000,000원, 차임 0원. 2024-04-05 전입/사업자 등록. 대항력 없음.

* 주식회사케이엠테크(지점), 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 2019-05-24 전입/사업자 등록. 대항력 있음.

* 인수 가능한 보증금: 0원. (단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 사항은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

본건은 담양군 봉산면의 농경지 및 공장 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주된 상권이라기보다는 산업 활동을 위한 입지 조건을 갖춘 지역으로 판단됩니다. 주변의 농경지 등은 지역 경제의 기반을 이루고 있으며, 인근 창고 등은 물류 및 산업 활동을 지원하는 역할을 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건의 교통 여건은 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 가능합니다. 다만, 주변에 주거 편의시설(마트, 병원 등)이 밀집해 있지는 않아, 기본적인 생활 편의를 위해서는 담양군 소재지 또는 인근 도시로 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사케이엠테크(지점), 김 임차인은 보증금 0원에 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 법적인 절차나 시간이 소요될 수 있습니다. 보증금이 없더라도 점유에 대한 권리가 있으므로 주의가 필요합니다.

* 기계기구 소재 불명: 공장 및광업재단저당법에 따라 포함된 기계기구 중 일부(목록 1,3,4,6,7,10,11,12)가 소재 불명으로 매각에서 제외될 수 있습니다. 이는 공장 설비의 완전성 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 경계 확인: 일부 토지(기호1)는 현황 도로로 이용되는 부분이 있을 수 있으며, 기호4 건물은 인접 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 추정됩니다. 정확한 경계를 확인하기 위해서는 정밀 측량이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지 중 일부(기호3, 5, 6)가 농림지역, 농업보호구역에 속해 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 유동화 물건, 공동담보 등의 특이사항은 권리 분석 과정에서 추가적인 주의를 요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 담양군에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물 면적을 갖추고 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 공장 및 부대 시설을 포함하고 있습니다. 입지적으로 차량 접근이 용이하나, 주변은 농경지 및 창고가 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 기계기구의 소재 불명, 토지 경계 확인 필요, 농림지역 등 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 공장 용도: 특정 산업 분야에서의 수요와 활용 가능성이 있습니다.

* 일단 토지 이용: 넓은 토지가 구분 없이 이용되고 있어 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 담양군 지역 특성: 지역 산업 및 개발 계획에 따라 미래 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로, 모든 권리 분석 결과는 채권 총액과 감정가를 기준으로 고려됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 거래 사례, 공장 가동률, 향후 시장 전망, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 전문적인 시세 조사 및 권리 분석이 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.