나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32396 [1] 전라남도 화순군 화순읍 향청리 65-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 향청리 소재 ""화순성당"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 상가혼용지대 등으로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 대체로 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 자루형의 대체로 자체평탄한 토지로 단독주택 부지입니다.

인접 도로상태

본건은 서측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(요셉유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 참고.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 목조 시멘트기와지붕 단층 건물로
·외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등,
·내벽 : 벽지 등,
·바닥 : 장판 등,
·창호 : 목재, 알루미늄새시 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32396 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 향청리 65-4

용도: 단독주택

감정가: 346,311,260원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 269.00㎡ (약 81.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 70.41㎡ (약 21.30평)

건물 제시외면적: 21.66㎡ (약 6.55평)

1.3. 건물 세부 정보

건물 구조: 목조 시멘트기와지붕 단층 건물

외벽: 몰탈위 페인팅, 타일 등

내벽: 벽지 등

바닥: 장판 등

창호: 목재, 알루미늄새시 등

설비: 일반적인 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비

2. 입지조건

2.1. 입지 및 주변환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 향청리 소재 "화순성당" 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 상가 혼용지대 등으로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 대체로 보통시됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본건은 자루형의 대체로 자체 평탄한 토지로 단독주택 부지입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 다음과 같은 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 절대보호구역(요셉유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>

* 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 한경선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-25

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

등기부상 말소기준권리는 2022-11-30 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(110,000,000원)입니다.

본건과 관련된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 보입니다.

따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 206,791,929원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화순읍 향청리는 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 일반상업지역에 속해 있어 상업적 이용 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

화순군은 폐광지역 경제진흥개발사업 예비타당성조사가 통과되어 바이오·식품 기반 농공단지 및 스마트팜 단지 조성 등 지역 개발 사업이 추진 중에 있습니다. 이는 지역 경제 활성화 및 인구 유입 기반 마련에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 시세 분석

현재 제공된 정보만으로는 유사한 조건의 연립, 다세대, 빌라 등 인접 건물의 구체적인 매매/임대 시세 정보를 분석하기 어렵습니다. 상세한 시세 분석을 위해서는 주변 실거래가 및 유사 물건의 시장 동향에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 "화순성당"이 있으며, 주택 및 상가 혼용지대로 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 화순군 내에는 화순전남대학교병원, 무등산국립공원, 운주사 등 주요 시설 및 관광지가 있습니다.

5.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 화순군은 광주-화순 간 광역철도 국가계획 반영을 추진 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 규제

본건 토지는 일반상업지역에 속해 있으나, 다수의 가축사육제한구역, 절대보호구역(유치원 인근) 등 토지이용에 제약을 가하는 사항들이 존재합니다. 개발 시 해당 규제 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

건물의 제시외면적(21.66㎡)이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 해당 부분의 현황 및 상태를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 임대관계 불확실성

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 잔류 유체동산이나 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 본건의 임차인 한경선은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도 관련 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.4. 혐오시설 관련 가능성

검색 결과, 화순군 내 폐광지역 등에서 혐오시설(동물화장장, 퇴비공장 등) 설립에 대한 주민 반대 사례가 있었습니다. 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 지역 개발 계획 및 주민 민원 현황 등을 참고하여 잠재적 리스크를 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

화순군 화순읍 향청리에 위치한 본건은 일반상업지역 내 단독주택 부지로서, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 주변은 주택과 상가가 혼재된 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 토지이용계획상의 다수 제한사항과 제시외 건물, 그리고 임대관계 미상으로 인한 명도 관련 사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 화순군의 폐광지역 경제진흥개발사업 등 지역 개발 계획은 향후 자산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 단독주택 부지로, 향후 개발 및 활용 가능성이 있습니다.

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 현 시세 비교를 통해 저평가된 물건인지 면밀히 분석할 가치가 있습니다.

* 지역 개발 계획(폐광지역 경제진흥개발사업 등) 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 346,311,260원입니다. 총 등기부채권액은 206,791,929원으로, 이는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 부동산의 최근 실거래가, 지역별 부동산 시장 동향, 건물의 노후도 및 수리 상태, 그리고 제시외 건물의 활용 가치 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 분석이 선행되어야 합니다.

특히, 제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보에 대한 JSON 분석 자료가 없어 직접적인 비교 분석이 어려운 점 양해 부탁드립니다.

따라서, 본 건의 투자 가치는 향후 화순군의 개발 계획 진행 상황 및 시장 상황을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나, 추가적인 시장 조사를 통해 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.