나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2277 [1] 전라남도 화순군 화순읍 교리 102-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스감정 · 평가일 2026.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 교리 소재 '화순경찰서' 서측 인근에 위치하며, 주위는 점포, 단독주택, 건설중인 아파트, 군내버스정류장 등이 소재하는 주상 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대체로 양호시 됨.

형태 및 이용상태

공히 부정형으로, 1) : 상업용 건부지로 이용중임. 3) : 도로로 추정됨.

인접 도로상태

1) : 남동측으로 폭 약 8m 내외, 북동측 및 북서측으로 폭 약 3m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 3)은 공부상 '대지'이나 협소 토지로서 개략적 실측 결과 '도로'로 추정되는 바, 정확한 이용상황은 측량 등을 통하여 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조, 경량철골구조 (철근)콘크리트, 판넬지붕 3층 건물로서, 외벽 : 판넬 등 마감 내벽 : 석고보드페인팅, 벽지, 타일, 인테리어 등 창호 : 샤시임.

이용상태

1층 : 음식점. 2층 : 공실. 3층 : 사무소.

설비내역

위생 및 급수설비, 소화전설비, 난방설비(3층 일부) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 지상에 소량의 수목 식재, 매각 포함
- 목록1 지상에 컨테이너 및 저온저장고 소재, 각 매각 제외
- 목록1,3 지상에 제시외 건물 각 소재, 각 매각 포함
- 목록3 공부상 '대지'이나 협소 토지로서 개략적 실측 결과 '도로'로 추정, 측량 등 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경2277 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 교리 102-11

부동산 고유주소: 전라남도 화순군 자치샘로 21-5 (화순읍 교리)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 1,879,866,380 원

토지면적: 845.00㎡ (약 255.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 687.40㎡ (약 207.93평)

건물 제시외 면적: 50.30㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 방림신용협동조합

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 일반철골구조, 경량철골구조 (철근)콘크리트, 판넬 지붕 3층 건물

건물 용도 (주용도): 제2종근린생활시설

건물 용도 (기타): 제1,2종근린생활시설

층별 이용 상태:

1층: 음식점

2층: 공실

3층: 사무소

주요 설비: 위생 및 급수설비, 소화전설비, 난방설비(3층 일부)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 교리 소재 '화순경찰서' 서측 인근에 위치하며, 주위는 점포, 단독주택, 건설 중인 아파트, 군내버스정류장 등이 소재하는 주상 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지(목록1)는 남동측으로 폭 약 8m 내외, 북동측 및 북서측으로 폭 약 3m 내외 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 화순경찰서가 위치하고 있으며, 점포, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건설 중인 아파트는 향후 지역 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 부동산에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 03일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을19)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 확인되는 모든 근저당권, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 등 특정 권리가 기재되어 있지 않으므로, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 총 채권액

등기부 채권 총액은 약 2,134,900,000원입니다. (케이씨유엔피엘대부주식회사, 김재업, 김동현, 김종배, 방림신용협동조합 등)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2024-01-19

배당신고일자: 2025-06-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2024-02-14

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2024-09-26

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수 보증금 합계

인수되는 임차인 보증금은 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 전라남도 화순군 화순읍 교리의 중심부에 위치하며, 경찰서, 점포, 주택, 건설 중인 아파트 등이 혼재된 주상 혼용 지역입니다. 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 지역 특성을 보입니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 1층은 음식점, 2층은 공실, 3층은 사무소로 이용 중입니다. 2층 공실은 향후 임대 수익 창출을 위한 잠재력이 있습니다.

4.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제한 사항이 있을 수 있음을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

화순경찰서 인근으로, 주요 도로와의 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 주변 편의시설

점포, 주택 등이 혼재된 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 지역 내 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 교육시설

본건 지역은 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 존재할 수 있으며, 자세한 교육시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 현황 불일치 가능성

목록 3번 토지는 공부상 '대지'이나, 협소하여 '도로'로 추정된다는 점은 측량 등 재확인이 필요한 사항입니다. 이는 토지 경계 및 실제 이용 가능 면적에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 시설

* 목록1 지상에 소량의 수목은 매각에 포함됩니다.

* 목록1 지상 컨테이너 및 저온저장고는 매각에서 제외됩니다.

* 목록1, 3 지상에 제시외 건물이 각 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

6.3. 건물 내부 공실

2층이 현재 공실 상태이므로, 임대 공백 발생 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

6.4. 임대차 관계 불확실성

현재 파악된 임차인들의 경우 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 및 내부 사정은 추가적인 현장 조사를 통해 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 임대 관계는 전반적으로 미상으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 화순읍의 주상 혼용 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 화순경찰서 인근이라는 지리적 이점과 3층 규모의 건물, 차량 접근성 및 대중교통 편의성을 갖추고 있습니다. 비록 2층이 공실이고 토지 이용 현황에 일부 불일치 가능성이 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하고 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 제시외 건물 포함 여부와 토지 경계 확인 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상권 내 위치: 경찰서 인근의 주상 혼용 지역으로 기본적인 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 인수되는 보증금 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담 및 추가 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 재건축/개발 가능성: 건설 중인 아파트 단지가 인근에 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* 다양한 용도 활용 가능성: 제1,2종 근린생활시설로 등록되어 있어 업종 변경 등에 유연성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,879,866,380원을 기준으로 하되, 주변 시세, 본건의 현재 이용 상태, 향후 개발 가능성, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 입찰 경쟁률 및 낙찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 특히, 토지 이용 현황에 대한 추가 확인 결과, 제시외 건물 포함 여부, 2층 공실의 임대 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가를 참고하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.