나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32258 [1] 광주광역시 동구 학동 73-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 남광주역 서측 인근에 소재하며, 본건 주변은 기존주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 시내버스승강장, 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 주거용 건부지이며, 일부 도로임.

인접 도로상태

세각(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물)<건축법>,상대보호구역(광주학강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(2019-12-27)(2030 광주광역시 경관계획),전통상업보존구역(2019-11-28)(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 사용승인일은 1993.06.11이고,
외벽:벽돌치장쌓기 등,
내벽:벽지 등 마감,
바닥:장판지 등 마감,
창호:샤시창호임.

이용상태

주택임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32258 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문OO

2.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 학동 73-6

용도: 단독주택

감정가: 369,042,160 원

토지면적: 178.50㎡ (약 54.0 평)

토지지분: 178.5㎡ (약 54.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 180.62㎡ (약 54.6 평)

건물지분: 180.62㎡ (약 54.6 평)

건물 제시외면적: 19.50㎡ (약 5.9 평) - 매각 대상에 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2.3. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건축구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

사용승인일: 1993년 6월 11일

주요용도: 단독주택 (4가구)

총 건축면적: 180.62㎡ (약 54.6 평)

대지면적 (건축물대장상): 153.53㎡ (약 46.4 평)

건축물대장상 건폐율: 61%

건축물대장상 용적률: 117.64%

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 학동에 위치하며, 남광주역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

인근에 시내버스 승강장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 교통 상황은 양호한 편입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 상대보호구역 (광주학강초등학교)

* 중점경관관리구역

* 전통상업보존구역

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009년 1월 21일

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 잠재적 인수 또는 해결해야 할 문제가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

4.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022년 7월 21일 접수된 문학규 근저당 (40,000,000원)

* 이후 권리: 이윤숙 근저당 (500,000,000원), 국민건강보험공단 압류, 광주세무서장 압류, 문학규 임의경매 (26,452,645원) 등은 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 540,000,000원 (근저당 2건 포함)

* 건물 등기부 요약:

* 토지 등기부와 동일한 권리 관계를 따릅니다.

* 말소기준권리: 2022년 7월 21일 접수된 문학규 근저당 (40,000,000원)

* 이후 권리: 광주세무서장 압류, 이윤숙 근저당 (500,000,000원), 문학규 임의경매 (26,452,645원) 등은 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 540,000,000원 (근저당 2건 포함)

4.3. 권리 인수 여부

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 대항력 있는 임차인 (손 )은 인수될 수 있으나, 보증금이 0원이므로 직접적인 금전 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 권리 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 일괄매각으로 토지 및 건물 전체가 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

* 인근 '시온빌' (주택형 다세대, 2001년 건축, 전용면적 약 75㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2024년 11월 10,400만원~10,500만원, 2025년 4월 7,000만원에 거래되었습니다.

* 본건은 단독주택으로, 시온빌의 다세대 주택과는 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 건축물대장상 주택(4가구)으로 표기된 점을 고려할 때, 다세대 주택과 유사한 임대 수익 창출 가능성을 가집니다.

* 본건의 감정가는 3억 6,904만원으로, 동일 지역 내 다세대 주택 시세 대비 높은 편이나, 토지 면적(178.50㎡) 및 건물 면적(180.62㎡)을 고려할 때 적정 수준으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설 및 환경

* 남광주역 서측 인근에 위치하여 시내 접근성이 양호합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역이 있어 교통 이용이 편리합니다.

* 광주학강초등학교가 인근에 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

* 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인 손 의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 정확한 권리 관계 및 향후 발생 가능한 분쟁 가능성을 철저히 조사해야 합니다.

7.2. 토지 이용계획 및 건물 노후도

* 일반상업지역, 방화지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 1993년 사용 승인된 건물로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7.3. 건축물대장상 대지면적 차이 및 도로 부분

* 감정평가서상 토지면적(178.50㎡)과 건축물대장상 대지면적(153.53㎡) 간 차이가 있습니다.

* 감정평가서에 따르면, 건축선 후퇴로 인한 대지 제외 면적 24.97㎡가 도로 부분으로 구분 평가되었으며, 정확한 도로 면적은 측량이 필요하다고 명시되어 있습니다. 이는 향후 토지 경계 및 활용에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 단독주택으로, 남광주역 인근의 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 6,904만원이며, 토지 및 건물 면적이 상당합니다. 그러나 1993년 건축 연도, 다양한 토지 이용계획상의 제한, 그리고 가장 중요하게는 보증금 및 차임이 없는 대항력 있는 임차인의 존재가 주요 리스크 요인입니다. 또한, 건축물대장상 대지면적과 실제 도로로 구분된 면적에 대한 불확실성도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 남광주역 인근의 입지적 장점을 가집니다.

* 단독주택으로서의 가치와 잠재적 임대 수익 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소 예정되어 있어, 인수되는 채무 부담은 적습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 369,042,160원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 건축 연도, 건축물대장상 대지면적과 도로 부분의 불확실성, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 가격으로 접근합니다.

* 현 시세와 감정가를 고려하고, 잠재적 리스크를 반영할 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 330,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 현장 조사를 통한 추가적인 정보 확인 및 권리 관계에 대한 보다 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 정확한 법적 지위와 관련하여 전문가의 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.