나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32239 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 682-1 에이엠시티5차 제8층 제801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '광주우편집중국' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주
위는 업무 및 상업시설과 공공편의시설, 도시생활형주택 등이 주를 이루는 지대이며, 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장 등이 입지하여 제
반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제8층 제801호로서,
사용승인일 : 2013-08-09,

외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택, 전유면적 : 33.1446㎡)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 공동주택(도시형생활주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측, 북측, 서측으로 각각 폭 약 12M의 아스팔트포장도로, 폭 약 10M의 보행자도
로, 공원내도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(
폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업
기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 및 건축물대장 표제부상 본건 건물의 주용도는 공동주택(아파트)로 표기
되어 있으나, 본건의 건축물대장 전유부상 용도는 도시생활형주택으로 표기되어 있음.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32239 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 682-1 에이엠시티5차 제8층 제801호

용도: 도시형생활주택

감정가: 86,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 11.16㎡ (약 3.38평)

토지지분: 11.1551㎡ (약 3.37평)

건물면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

건물지분: 33.1446㎡ (약 10.03평)

총 건물 면적 (단지 전체): 5,955.0929㎡ (약 1,790.10평)

건축물대장 상 주용도: 공동주택(아파트)

전유부상 용도: 도시형생활주택

1.3. 건축 정보

건물명: 에이엠시티 5차

준공일: 2013년 8월 9일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 1층 / 지상 12층

본건 위치: 8층 801호

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 위치

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '광주우편집중국' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무 및 상업시설, 공공편의시설, 도시생활형주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 남측, 북측, 서측으로 각각 폭 약 12M의 아스팔트포장도로, 폭 약 10M의 보행자도로, 공원 내 도로 등에 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 등기 현황

* 경매 신청 채권자: 이OO

* 말소기준권리: 한국남방개발의 가압류 (2023.06.14. 접수, 금 6,216,382,150원)

* 말소 예정 권리: 한국남방개발의 가압류, 이승준의 강제경매 (2025.03.07. 접수)

* 총 채권액: 6,295,382,150원

3.2. 주요 권리 인수 여부

* 소유권보존: 광주건설주식회사 (2013.08.16. 접수) - 인수 대상 아님

* 주택임차권: 이승준 (2024.09.03. 접수) - 매수인이 인수해야 함 (을구 11번)

* 임차인: 이

* 보증금: 79,000,000원 (2022년 8월 5일 4,000,000원 증액분 포함)

* 전입일자: 2020년 8월 31일

* 확정일자: 2020년 8월 31일

* 배당신고일자: 2024년 9월 3일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 특이사항 및 권리 제약

* 공유자우선매수신고 가능: 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 상기 이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 79,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 선순위 임차권: 임차인의 전입 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 인정됩니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 해당 주택에 거주하는 임차인이 전세사기 피해자로 인정될 경우, 최고가 매수신고액으로 우선 매수할 권리가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 쌍암동 일대는 업무, 상업, 주거 기능이 혼합된 지역으로, 인근에 광주우편집중국 등 공공시설과 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 이는 배후 수요가 확보될 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음을 시사합니다.

4.2. 상업 시설 및 편의시설

주변에 상업 시설이 발달해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 식당 등 다양한 시설이 접근 가능한 거리에 위치하고 있어 거주 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 간선도로 및 시내버스정류장 인접 (보통 수준)

* 편의시설: 광주우편집중국 인근, 다양한 상업시설 밀집

* 의료시설: KS병원, 우암병원, 광주굿모닝병원, 첨단요양병원 등 차량 이동 가능한 거리에 위치 (검색 결과 기반)

* 교육시설: 인근에 첨단초등학교, 숭덕고등학교 등이 있으나, 직접적인 도보 접근성은 추가 확인 필요 (검색 결과 기반)

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 광주광역시에서 추진 중인 자원회수(소각) 시설 후보지 논의가 있으나, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재 검색되지 않았습니다. (광주 광산구 지역 내 자원회수시설 관련 논의는 존재하나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 이 에게 지급해야 할 보증금 79,000,000원입니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 실제 총 투입 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

6.2. 우선매수권 행사 가능성

* 전세사기 피해자의 우선매수권: 해당 임차인이 전세사기 피해자로 인정받을 경우, 최고 입찰가로 우선 매수하여 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 건물이나 토지의 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 최고 입찰가로 공유자가 해당 물건을 낙찰받게 되어 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

6.3. 부동산 시장 변동성

전반적인 부동산 시장의 침체 가능성 및 지역 내 공급량, 개발 계획 등에 따라 향후 시세 변동의 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통, 주변 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 79,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 단점입니다. 더불어 전세사기 피해자 우선매수권 및 공유자 우선매수권 행사 가능성은 낙찰받더라도 소유권을 확보하지 못할 수 있는 중대한 리스크입니다. 따라서 이러한 복합적인 권리 관계와 위험 요소를 면밀히 분석하고, 충분한 여유 자금을 확보한 상태에서 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 도심지 내 입지: 업무 및 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하여 잠재적 수요가 존재합니다.

* 건물 연식: 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 리모델링 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* (보증금 인수 후) 매력적인 시세: 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 권리 관계 리스크를 감안하더라도 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 86,000,000원이지만, 실제 매수자가 인수해야 하는 임차보증금이 79,000,000원이므로, 이를 고려한 총 예상 투입 비용을 산출해야 합니다.

* 임차보증금 인수액: 79,000,000원

* 주변 시세 조사 결과:

* '에이엠시티5차'의 유사 면적(전용 33.14㎡, 약 10평) 실거래가 및 호가는 현재 9,000만원 ~ 11,000만원 수준으로 파악됩니다. (검색 결과 기반)

* 감안할 때, 본 건물의 실질적인 시장 가치는 약 9,000만원 ~ 10,000만원 정도로 추정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 매수자가 부담할 총액 = 입찰가 + 인수 보증금 (79,000,000원)

* 총액이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 시장 가치 상한선(100,000,000원)을 고려하면, 최대 입찰가는 약 21,000,000원 (100,000,000원 - 79,000,000원) 수준이 됩니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 및 공유자 우선매수권 등의 위험 요소를 고려할 때, 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 이 경우 총 투입 금액은 99,000,000원 ~ 109,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.