나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1335 [1] 광주광역시 북구 유동 10-22 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2)는 광주광역시 북구 유동 소재 광주북성중학교 동측 인근에 위치하며, 주
위는 상업·업무용 건물, 병원, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
양호시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높
이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정
리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통
산업발전법)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물로서,
외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 및 인테리어 치장 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호2(가) 지하1층 : 기계실 등,
1층 : 은행,
2~7층 : 사무소로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급ㆍ배수설비, 냉난방설비, 수변전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(1) 토지 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이
제시외건물(ㄱ)'판넬조 판넬지붕, 주차관리실, 약 3.8㎡'이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호2(가) 건물의 지하 1층은 공부상 노래연습장이나 현황 기계실 등, 지상 2~7층은
공부상 의원이나 현황 사무소로 이용중임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 옥탑, 수변전설비 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경1335 (1)

소재지: 광주광역시 북구 유동 10-22 (신주소: 광주광역시 북구 경열로 208)

용도: 근린시설 (제1종근린생활시설)

감정가: 5,221,495,480원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에이치에프디사이유동화전문 (에OOOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 7층 건물

건물 높이: 27.9m

사용승인일: 2002년 09월 16일

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 745.10㎡ (약 225.39평)

건물 연면적: 2088.22㎡ (약 631.69평)

지하층: 1개 층 (기계실 등)

지상층: 7개 층 (1층: 은행, 2~7층: 사무소)

1.3. 건물 제시외 물건

건물 제시외 면적: 3.80㎡ (판넬조 판넬지붕, 주차관리실)

기타: 옥탑, 수변전설비 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 유동 소재 광주북성중학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 상업·업무용 건물, 병원, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 남측 및 서측으로 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한

관련 법규에 따라 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 소유권이전 기록이 있으며, 말소기준권리는 2014년 05월 30일자 한국산업은행 근저당 (1,000,000,000원)입니다.

채권 총액은 6,100,000,000원 (채권자: 에이치에프디사이유동화전문)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 뉴밀레니엄제1차유동화회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-01-29, 대항력 없음.

* 서광주농업협동조합유동지점: 보증금 0원, 차임 3,400,000원, 전입/사업일자 2004-10-25, 배당신고일자 2025-05-30, 대항력 없음.

* 주식회사아라마루,이 : 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2015-03-02, 대항력 없음.

* 유한회사아름건설,남 : 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2014-07-23, 대항력 없음.

* 주식회사엔엠디아산,염 : 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2021-10-05, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 권리 관계

본 물건은 '유동화물건', '공동담보' 건으로, '대항력있는임차인'이 있다는 특이사항이 있으나, 제공된 임차인 현황에서는 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 권리 분석 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 광주광역시 북구 유동으로, 주변에 광주북성중학교 등 교육시설과 상업·업무용 건물이 혼재된 지역입니다. 교통 접근성이 양호하고 대로변에 인접하여 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 예상 용도

건축물 용도가 제1종근린생활시설이며, 현재 1층 은행, 2~7층 사무소로 이용 중인 점을 고려할 때, 상가, 사무실, 은행 등 다양한 근린생활시설 및 업무시설로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에 상업·업무용 건물, 병원, 학교 등이 소재하여 생활 편의시설 및 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

광주북성중학교가 인근에 위치하고 있으며, 이 외 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 모호성

특이사항에 '대항력있는임차인'이 있다고 명시되어 있으나, 상세 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 실제 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 낙찰 후 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 실제 이용 현황과의 차이

건물 지하 1층은 공부상 노래연습장이나 현황은 기계실 등으로, 지상 2~7층은 공부상 의원이나 현황 사무소로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 이용 및 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.3. 제시 외 물건 및 부대시설

약 3.8㎡의 제시외 건물, 옥탑, 수변전설비 등이 매각에 포함되어 있으며, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 처리 방안 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 유동에 위치한 근린생활시설로, 우수한 입지조건과 준수한 교통망을 갖추고 있습니다. 넓은 토지면적과 연면적을 바탕으로 다양한 상업 및 업무 활동이 가능하며, 주변의 생활 편의시설 및 교육 환경 또한 양호합니다. 다만, '대항력있는임차인' 관련 정보의 불일치, 건물 공부와 실제 이용 현황의 차이 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 핵심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 대규모 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용 가치 높음.

* 상업·업무 및 근린생활시설로의 다양한 용도 변경 및 재개발 잠재력 보유.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 5,221,495,480원을 기준으로, 본 물건의 입지, 건물 상태, 권리 관계, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 3,655,046,836원 ~ 4,438,771,168원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 권리 관계 명확화 및 현장 조사 결과, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.