나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32112 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1347-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 광주광역시 북구 용봉동 소재 ""용주초동학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 후면 상가지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 정방형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2(가)는 철골조 슬래브지붕 4층건으로,
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 몰탈 마감 등
창호 : 강화유리창 구조임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

물건명세서상의 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경32112 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1347-2 (신주소: 광주광역시 북구 비엔날레로 182-3)

용도: 근린생활시설 (제1종근린생활시설)

감정가: 601,033,800원

토지면적: 225.90㎡ (약 68.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 407.78㎡ (약 123.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자(경매신청인): 광주은행

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

본 건물은 철골조 슬래브 지붕 4층 건물로, 외벽은 드라이비트, 내벽은 몰탈 마감 등이며 강화유리창 구조입니다. 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

1.3. 토지 현황

본건 토지는 광주광역시 북구 용봉동 소재 "용주초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 평지대의 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상의 권리 관계를 분석한 결과, 다음과 같은 사항이 확인되었습니다.

말소기준권리: 2000년 6월 15일 접수된 광주은행 근저당권(을1)으로, 이후 설정된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

최신 소유권 이전: 2025년 2월 11일에 양민철씨에게 상속으로 소유권이 이전된 내역이 있습니다.

경매개시결정: 2025년 2월 24일 광주은행의 임의경매개시결정(2025타경32112)에 의해 본 경매가 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

그러나 "임대관계는 미상임"이라는 문구가 있기에, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 임차인이 존재하며 보증금 또는 차임 정보가 미상인 경우, 명도 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 등기부등본상 지상권 관련 권리들은 모두 말소된 것으로 표기되어 있어, 실제 인수해야 할 지상권은 없는 것으로 판단되나, 현장 확인 시 재확인하는 것이 좋습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 536,420,849원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 환경

본 건물은 제1종 근린생활시설로, 아파트 단지와 상가 시설이 혼재된 지역에 위치하여 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주변 지역의 개발 계획 및 아파트 단지의 배후 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 물건은 "용주초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 이는 상대보호구역에 해당합니다.

5.2. 편의시설

주변에 아파트 단지와 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자 현황 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 관련 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등의 지정으로 인해 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부상 내용과 실제 현황 차이: 제시외 면적은 없으나, 건축물대장과 실제 건물 현황 간의 일치 여부를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 근린생활시설 건물로서, 준수한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 다수의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 임대 관계가 미확인된 점은 명도 시 주의가 필요한 부분입니다. 현재 경매 신청 채권은 광주은행이며, 감정가는 6억 원대입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 아파트 단지와 상가가 혼재된 지역으로, 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 관리 및 운영이 용이합니다.

* 권리 분석상 특이사항 적음: 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 말소될 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 제1종근린생활시설: 다양한 업종의 입점이 가능하여 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 601,033,800원을 기준으로, 향후 임차인 현황, 건물 상태, 현장 조사 결과, 최근 주변 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상인 점을 감안하여 명도 비용 등을 충분히 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.