나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32353 [1] 광주광역시 북구 임동 94-104 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 임동 소재 '광주서림초교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 노후화
된 단독주택 및 소규모 점포 등이 소재한 주택 및 상가혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형 차량출입 가능하며，인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통
임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 장방형 평지로서，단독주택용지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업
발전법)임.

제시목록 외의 물건

- 본건 지상에는 별첨 '건물개황도' 및 '사진용지'에 도시한 바와 같이 제시외 물건이 소재
하고 있음.

<제시외 건물>

기호 ㄱ) 조적조 판넬지붕 단층, 주택일부(일부 무벽체임.), 약 8.0㎡
기호 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 보일러실등, 약 1.4㎡
기호 ㄷ) 조적조 슬래브지붕 단층, 현관(일부 무벽체임.), 약 2.1㎡
기호 ㄹ) 조적조 판넬지붕 단층, 주택일부(일부 무벽체임.), 약 6.6㎡
기호 ㅁ) 조적조슬래브지붕 단층, 계단실(일부 무벽체임.), 약 1.4㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 사용승인일은 1977-07-05이며,

내외벽, 바닥, 창호 : 내부인테리어 공사중임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비 되어있음.

부합물 및 종물

토지감정평가요항표 및 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 지상 건물은 현장조사 당시 증개축 공사 중 정지된 상태로 장기간 방치되어 있으며,
토지 지상 및 건물내부에는 각종 건축자재 및 폐자재 등이 일부 적치되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(부속건물 단층광 1.32㎡, 광1.32㎡ 현 멸실임)
증·개축 공사중 정지된 상태로 사람이 거주하지 않은 폐가 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32353 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

소재지: 광주광역시 북구 임동 94-104

신주소: 광주광역시 북구 임동로16번길 14-6 (임동)

물건 종류: 단독주택

감정가: 232,397,380원

토지 면적: 145.00㎡ (약 43.86평)

건물 면적: 122.30㎡ (약 36.99평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축 연도: 1977년 7월 5일 (사용승인일 기준)

건축 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 광주광역시 북구 임동 소재 '광주서림초교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 노후화된 단독주택 및 소규모 점포 등이 소재한 주택 및 상가 혼용지대로서 주위 환경은 보통으로 평가됨.

교통: 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 교통 상황은 보통으로 판단됨.

토지 형상 및 도로: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 장방형 평지로서 단독주택 부지로 이용하기에 적합한 형태임. 본건 남동측으로는 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있음.

주변 시설: 광주서림초등학교가 인접해 있으며, 소규모 점포들이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

혐오 시설: 현재까지 조사된 바에 따르면 본건 주변에 혐오 시설은 파악되지 않았음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 2월 6일에 접수된 비아신용협동조합의 근저당권(채권액 114,000,000원)임.

경매 진행 내역: 본건은 채권자 김OO의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건(2025타경32353)이며, 비아신용협동조합의 임의경매 사건(2025타경32539)과 중복으로 진행되고 있음.

소멸 예상 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어, 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 등기부상 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보임.

등기부 채권 총액: 114,000,000원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 지역은 단독주택과 소규모 상가가 혼재된 주상복합지역으로, 지역 내 개발 및 재건축 가능성을 잠재적으로 가지고 있음.

주변 상업 시설: 인근에 다수의 소규모 점포들이 소재하여 지역 주민들의 기본적인 상업 수요를 충족하고 있음.

주변 부동산 시장 동향: 유사한 연식의 단독주택이나 소규모 상가 건물의 경우, 입지 및 대지 면적에 따라 시세가 형성되며, 건물의 노후화보다는 토지 가치가 시세에 더 큰 영향을 미치는 경향을 보임. 본 건과 같이 공사 중단 상태의 건물은 현 상태보다는 향후 활용 가능성에 따라 가치가 재평가될 수 있음.

1.4. 생활정보

교육: 광주서림초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능한 안전한 교육 환경을 제공함.

편의시설: 지역 내 소규모 상점들을 통해 기본적인 생필품 구매 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

교통: 인근 시내버스정류장을 통해 광주 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태: 본건 건물은 현재 증·개축 공사 중에 정지된 상태로, 사람이 거주하지 않는 폐가 상태로 장기간 방치되어 있음. 내외벽, 바닥, 창호 등 내부 인테리어 공사 중단 및 각종 건축자재와 폐자재가 일부 적치되어 있어 즉각적인 사용이 불가하며, 상당한 시간과 비용이 수반되는 보수 또는 철거 및 신축이 필요함.

공사 중단 및 방치: 장기간 공사가 중단되고 방치된 상태로 인해 건물의 추가적인 노후화 및 안전 문제가 발생할 수 있음.

제시외 건물: 본건 토지 지상에는 별첨 도면 상 제시외 건물 5개(면적 합 약 19.50㎡)가 소재하고 있으며, 이 또한 일괄 매각 대상에 포함되어 있음. (부속건물 단층광 1.32㎡, 광1.32㎡ 현 멸실됨)

중복 사건: 유사한 물건으로 인한 중복 경매 사건이 진행 중이므로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 발생하는 법적 문제에 대한 면밀한 검토가 필요함.

토지 이용 제한: 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 및 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 임동의 주택가에 위치한 단독주택으로, 광주서림초등학교 인접이라는 교육 환경적 이점을 가지고 있음. 그러나 현재 건물이 공사 중단된 폐가 상태로 장기간 방치되어 있어 즉시 거주나 사용이 불가능하며, 철거 또는 대규모 리모델링을 위한 상당한 추가 비용과 시간이 요구되는 물건임. 제시외 건물 및 중복 사건 진행 등의 특이사항도 고려해야 함. 따라서 본건의 가치는 기존 건물의 가치보다는 토지의 잠재적 활용 가치에 크게 의존할 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인접 입지: 광주서림초등학교와 가까워 자녀가 있는 실수요자에게 매력적일 수 있으며, 주거지로서의 기본적인 가치를 지님.

토지 활용 가치: 일괄 매각 대상인 토지는 장방형 평지로 향후 신축이나 재건축을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력을 가지고 있음.

시세 대비 저가 매수 기회: 폐가 상태와 공사 중단이라는 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 폐가 상태이며 증·개축 공사가 중단된 지 오래되어 직접적인 사용 가치가 낮으므로, 입찰가는 주로 토지 가치와 향후 개발 가능성을 중심으로 산정해야 합니다. 감정가(232,397,380원)는 토지 가치 및 현 상태를 고려한 것으로 보이며, 통상적으로 이러한 물건은 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

(본 입찰가 범위는 현재 시장 상황, 건물의 철거 또는 신축 비용, 투자자의 리스크 감수 수준 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 관련 전문가의 정확한 시세 분석, 복구 예상 비용 등을 반드시 확인하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.