나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32334 [1] 광주광역시 남구 월산동 978-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 ""월산아파트"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 세장형 완경사지로서 주상용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 남측 및 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역 , 제1종일반주거지역(2019-12-27) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)임.

제시목록 외의 물건

제시외건물
ㄱ) 판넬조 판넬지붕 [일련번호(2-가) 옥상층 소재], 창고 약 5.0㎡,
ㄴ) 조적조 판넬지붕 단층, 주택일부 약 13.4㎡,
ㄷ) 조적조 판넬지붕 단층, 창고 약 4.6㎡
ㄹ) 경량철골조 넥산지붕 단층, 차양 약 15.4㎡
ㅁ) 조적조 스라브지붕 [일련번호2-가) 지하실층 소재], 점포일부 약 12.0㎡임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘벽돌조 슬라브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 벽돌 치장 및 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 깔기 등,
창호 : 새시창 등임.

일련번호 2-나) 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일 마감 등,
바닥 : 타일 깔기 등임.

이용상태

일련번호 2-가) :
1층 - 주택,
지하실 - 점포,
일련번호 2-나) : 변소로 이용 중임.

설비내역

일련번호 2-가) : 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등,
일련번호 2-나) : 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 일괄매각
- 목록1 지상 제시외 건물 매각 제외
- 목록1 지상에 수목 매각 제외
- 목록1 감정가는 제시외 건물 및 수목 가격을 제외한 가격임
- 목록2 제시외 건물 매각 제외
- 목록2 감정가는 제시외 건물 가격을 제외한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 개요

본 물건은 광주광역시 남구 월산동 978-4번지에 소재하며, 본건 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

1.2. 면적 및 감정가

* 총 토지 면적: 119.00㎡ (약 35.99평)

* 총 건물 면적: 92.02㎡ (약 27.83평)

* 감정가: 406,862,670원

1.3. 매각 대상 및 특이사항

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 동양자산관리대부

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보, 대항력있는임차인 존재

* 주의사항: 지분매각으로 인해 공유자우선매수권 행사 가능성(1회 제한), 일괄매각 조건이며, 제시외 건물 및 수목은 매각에서 제외됩니다. 감정가는 제시외 건물 및 수목 가격을 제외한 금액입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 '월산아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접면

본건은 남측 및 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전, 가처분, 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다. 건물 등기부상에서도 유사한 권리 사항이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

2025년 3월 18일 동양자산관리대부에 의한 강제경매 개시 결정(2025타경32334) 등기(접수일자: 2025-03-18)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 사항은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 1981-06-17

- 대항력: 있음

- 비고: 인수 보증금 합계액은 0원입니다.

* 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2017-08-02

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 실제 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 같은 월산동 인근의 연립 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 거래: 2016년 건축, 67.42㎡(약 20.39평) 연립주택이 165,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 3월 거래 (1): 1981년 건축, 48.69㎡(약 14.73평) 연립주택이 36,000,000원에 거래되었습니다. (건축 연도가 유사하나 면적 및 가격 차이가 큽니다.)

* 2025년 3월 거래 (2): 2016년 건축, 59.965㎡(약 18.14평) 연립주택이 179,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 건축물 연식 및 용도 고려 시세

본건은 1981년에 건축된 근린주택(단독주택, 점포 혼합)으로 건축 연식이 오래되었습니다. 감정가 406,862,670원은 전체 부동산 가치를 반영한 것으로 보이며, 특히 토지 가치가 상당 부분 반영되었을 것으로 추정됩니다. 최근 거래된 신축 연립 주택들의 시세는 1.6억~1.8억 수준이나, 이는 본건과의 직접적인 비교가 어렵습니다. 1981년 건축된 유사 연식의 거래 사례는 매우 낮은 가격(3,600만원)으로 거래되어 특이사항으로 보입니다. 따라서 본건의 감정가는 보수적으로 접근해야 할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에 주택가 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설과의 거리는 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 매수 후 소유권 행사 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 공동 소유주와의 관계 및 협의가 중요합니다.

* 공유자 우선매수권: 경매에서 낙찰받더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 소유권을 잃을 수 있는 위험이 있습니다. (1회 제한)

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 1981년부터 거주하였으며, 김 임차인은 2017년부터 거주하며 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 명도 관련 리스크를 철저히 분석해야 합니다.

* 건물 노후화: 1981년 건축된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 감정가 산정 시 제외되었으므로, 현황과 다를 수 있으며 별도 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 공유자 우선매수권 1회 제한 외 특별 매각 조건이 존재하므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 감정가는 406,862,670원으로 책정되었으나, 1981년 건축된 노후 건물이라는 점, 지분 매각이라는 특성, 공유자 우선매수권 및 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 공유자 우선매수권은 낙찰 후 소유권을 잃을 수 있는 높은 위험성을 가지고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 토지 가치: 노후 건물에도 불구하고, 지역 내 토지 가치가 높다면 개발 또는 증축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명도 협상 전략: 대항력 있는 임차인과의 적극적인 명도 협상 및 합의 도출 시, 추가적인 리스크를 줄일 수 있습니다. (단, 보증금/차임 0원의 특이한 상황으로 면밀한 조사가 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 행사 위험, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 노후화 등의 위험 요인을 고려할 때, 감정가(406,862,670원) 대비 할인된 가격으로 접근해야 합니다. 특히 공유자 우선매수권 행사는 낙찰자가 소유권을 취득하지 못하게 할 수도 있는 매우 큰 위험이므로, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 지분 비율을 알 수 없어 전체 부동산 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 하지만, 상기 위험 요소들을 종합적으로 고려하여 감정가의 60% ~ 70% 수준으로 보수적인 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 244,117,000원 ~ 284,803,000원

이는 전체 부동산 가치를 기준으로 산정된 것이며, 실제 낙찰받고자 하는 정확한 지분 비율에 따라 비례적으로 조정되어야 합니다. 또한, 현장 조사와 법률 전문가의 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다. 인수할 보증금 합계는 0원이므로 입찰가 산정 시 제외됩니다.

주변 혐오시설 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.