나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1229 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 3층318호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '에드가303' 내에 위치하며, 주위는 오피스텔,
상가 밀집지역인 상업지대임.

교통상황

본건 동 서측으로 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 중 3층 318호(남향, 복도식)로서,
외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
칭허 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로 장방형으로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-전세사기피해자의 우선매수권 있음
-관리비는 2024. 7.부터 681,780원이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1229 (1) 사건으로 진행되는 광주지방법원 경매 물건입니다.

본 건은 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116번지에 소재한 '에드가303' 오피스텔 3층 318호입니다.

건축물대장상 '에드가' 건물은 2013년에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 10층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

총 토지 면적은 8.26㎡ (약 2.50평), 건물 면적은 33.58㎡ (약 10.16평)이며, 최근 매매 사례의 전용면적은 32.776㎡ (약 9.91평)입니다.

감정가는 64,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 부동산강제경매로 매각될 예정입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 상암동의 상업지대에 위치하며, 주변은 오피스텔과 상가 밀집 지역입니다.

동서측으로 주요 간선도로가 통과하여 교통 접근성이 대체로 양호합니다.

건물은 남향이며 복도식 구조입니다.

토지는 세로 장방형으로 현재 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

단지 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 2월 24일 접수된 안희조 채권자의 강제경매(갑2)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다.

을구 3번 순위의 안희조 채권자의 주택임차권(63,000,000원, 2024년 8월 1일 등기)이 이에 해당합니다.

본 임차인은 2020년 8월 7일 전입신고 및 2021년 3월 19일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

(참고: '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 인수 조항으로 인해 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

소유권보존등기(갑1)는 도휘주식회사 명의로 되어 있으며, 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 쌍암동 일대는 광주 첨단지구에 속하며, 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다.

주변에 다수의 오피스텔, 상가, 사무실 등이 소재하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

쇼핑 시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

최근 매매 사례가 2026년 2월 25일에 6,500만원에 거래된 것으로 확인됩니다.

1.4. 생활정보

이용 상태는 주거용으로 이용 중입니다.

위생 및 급수, 난방, 소화전, 엘리베이터 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 상업시설이 밀집해 있어 다양한 식당, 카페, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 주변 시설 검색 결과 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (참고: 광주 지역에서 자원회수시설(소각장) 등은 과거 혐오시설로 인식되었으나, 최근에는 주민 편의시설과 복합화하는 추세입니다.)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 안희조 씨의 보증금 6,300만원에 대한 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 배당금으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

2024년 7월부터 미납된 관리비가 681,780원 존재하며, 이 부분은 별도로 확인 및 부담해야 할 수 있습니다.

전세사기피해자의 우선매수권이 법률에 따라 존재할 수 있습니다.

공동담보로 인해 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

현재 임대 관계는 미상으로, 임대 여부 및 조건 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 장점이 있습니다.

최근 매매 사례와 감정가를 고려할 때 시장 가치는 약 6,400만원~6,500만원 수준으로 파악됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 6,300만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 총 투자 비용 측면에서 신중한 분석이 요구됩니다.

미납 관리비, 전세사기피해자 우선매수권 등 추가적인 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

상업지구 내 위치하여 향후 임대 수요 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

주요 간선도로에 인접하여 교통이 편리합니다.

(추가적인 투자 포인트는 주변 상권 분석 및 임대 시장 조사 후 구체화 가능합니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 64,000,000원

최근 매매 사례: 65,000,000원 (2026년 2월, 전용 32.776㎡)

본 건의 가장 큰 위험 요소는 임차인 안희조 씨의 보증금 6,300만원을 배당 후에도 잔액을 인수해야 할 가능성입니다.

만약 임차 보증금 전액(6,300만원)을 인수한다고 가정하면, 매수인의 총 투자 비용은 입찰가 + 6,300만원 + 미납 관리비 등이 됩니다.

이는 현재 시장 가치를 크게 초과할 수 있으므로, 입찰가는 해당 리스크를 충분히 반영해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여 보수적으로 접근해야 하며, 총 인수 비용이 시장 가격을 넘지 않도록 전략적인 입찰이 필요합니다.

현 상태에서 정확한 예상 입찰가 산출은 어려우나, 감정가의 60~70% 수준에서 매우 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 약 38,000,000원 ~ 45,000,000원 범위를 고려하되, 반드시 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.