나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32082 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 66-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ‘매성고등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 주상나지, 점포주택 등이 소재하는 미성숙 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 간선도로가 통과하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형, 주상용 건부지.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2015.09.14.)
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
바닥 : 콘크리트 및 타일 등 마감,
창호 : 섀시창호 마감임.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비(주택부분) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물 기호 ㄱ) ~ ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 아스팔트싱글지붕이나 현황 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32082 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 66-3 (나주시 쌍산2길 55)

건물 용도: 근린주택 (제2종근린생활시설 및 다가구주택)

토지 면적: 241.10㎡ (약 72.9평)

건물 면적: 252.76㎡ (약 76.46평)

건물 제시외 면적: 29.30㎡

감정가: 603,464,200원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ‘매성고등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 주상나지, 점포주택 등이 소재하는 미성숙 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 토지 및 건물의 말소기준권리는 2015년 5월 27일 접수된 광주은행 근저당권(을1)으로 판단됩니다.

3.2. 등기부상 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 788,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유치권 신고 건은 별도 확인 및 대응이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-14, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음. (비고: 보증금 액수가 있으나 대항력은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-08, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 유치권 분석

임차인 김남귀로부터 공사대금 82,437,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 경매 신청 채권자는 해당 유치권에 대해 배제 신청서를 접수하였으므로, 법원의 최종 판단에 따라 인수 또는 명도 저항 등 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 빛가람동은 혁신도시 개발 지구 내에 포함되며, 주상나지 및 점포주택이 혼재하는 미성숙 주택지대입니다. 이는 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재적 요인입니다.

4.2. 주변 상가 및 시설

인근에 매성고등학교가 위치하며, 주상복합 형태의 상가 및 점포주택이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 상권이 아직 완전히 발달하지 않은 단계로, 추가적인 상업 시설 확충 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

동측 인근에 매성고등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변 상업 시설 및 점포들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 병원, 은행, 마트 등 주요 편의시설은 나주 혁신도시 중심 상업 지구를 이용해야 할 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

녹지 공간이나 공공 시설에 대한 정보는 제한적이나, 혁신도시 개발에 따른 인프라 개선이 진행될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

김남귀 씨의 유치권 성립 여부가 불투명한 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰가의 추가 부담 또는 명도 과정에서의 법적 분쟁 및 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

건물 지붕 마감재가 공부상 아스팔트싱글이나 현황은 판넬 지붕으로 차이가 있습니다. 이는 향후 건물 유지보수 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 미성숙 주택지대

현재 상권이 완전히 발달하지 않은 점은 공실 위험 증가나 임대료 상승의 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 가치 하락을 야기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 개발 지구 내 위치한 근린주택으로, 제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 복합 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 매성고등학교 인근에 자리하며 교통 접근성이 양호하나, 유치권 신고 건, 공부와의 차이, 아직 미성숙 단계인 상권 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 주거 및 근린생활시설 복합 용도를 통한 다양한 수익 창출 가능성.

* 인근 학교 및 도로 접근성이 비교적 양호함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 603,464,200원이며, 총 등기부상 채무액은 788,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 82,437,000원의 유치권 신고액이 성립 여부가 불분명하여 큰 변수로 작용합니다. 또한, 건물 지붕 마감재 차이, 미성숙 지역이라는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 420,000,000원 ~ 510,000,000원 범위에서, 유치권 문제 해결 가능성 및 향후 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 합리적입니다. 특히 유치권 관련 분쟁 발생 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.