나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32034 [1] 전라남도 담양군 고서면 성월리 590 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 고서면 성월리 소재 담양고서중학교 남측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 주거나지, 농경지 등으로 이루어진 지방도 주변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 사다리형 평지로서 주거용 건부지임.
일련번호(2) : 사다리형 평지로서 도로임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남동측으로 폭 약 5~6m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호(2) : 본건이 폭 약 5~6m의 콘크리트 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(담양고서중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호(2) : 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(담양고서중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 경량철골구조 스페니시기와지붕 단층 건물로서
외벽 : 치장벽돌쌓기 등,
내벽 : 황토칠마감 등,
창호 : 새시창호 및 목재창호 등으로 치장 또는 마감임.

이용상태

(가) 단독주택임.

설비내역

일반적인 위생설비, 난방설비, 급·배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 목록2는 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 광주지방법원 2025타경32034 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

1.1. 물건 정보

2.

3.

소재지: 전라남도 담양군 고서면 성월리 590 (새 주소: 전라남도 담양군 성월성산길 51-24)

용도: 단독주택

토지 면적: 554.00㎡ (약 167.6 평)

건물 면적: 91.03㎡ (약 27.5 평)

감정가: 316,190,800 원

1.2. 매각물건 명세

2.

3.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

제시외물건: 없음

공부와의 차이: 해당사항 없음

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록2는 지분매각. (이는 토지 매각 시 지분으로 이루어짐을 의미하며, 전체 토지 554.00㎡ 중 451.3282㎡ (약 136.5 평)가 매각 대상임)

1.1. 입지조건

2.

3.

1.1. 1.위치 및 주위환경

2.

3.

본건은 전라남도 담양군 고서면 성월리 소재 담양고서중학교 남측 인근에 위치하고 있음.

주위는 단독주택, 주거나지, 농경지 등으로 이루어진 지방도 주변 농촌지대임.

1.1. 2.교통상황

2.

3.

제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준임.

남동측으로 폭 약 5~6m의 콘크리트 포장도로에 접함.

일련번호(2) 토지는 본건이 접한 폭 약 5~6m의 콘크리트 포장도로임. (토지 중 일부가 도로로 이용되는 것으로 보임)

1.1. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

2.

3.

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

소로1류(폭 10m~12m)에 접합.

가축사육제한구역(모든 가축 제한 지역)에 해당함.

담양고서중학교 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

2.

3.

1.2. 1.소유권 현황

2.

3.

등기부등본상 소유권은 복잡한 변동 과정을 거쳤으며, 현재는 임미연 외 1인이 공유하고 있는 것으로 보임. (매매, 공유자전원지분전부이전 등 기록 확인)

건물 등기부상으로는 한성태가 보존등기 후 임미연에게 이전됨.

1.2. 2.등기부상 권리 분석

2.

3.

말소기준권리: 토지 등기부상 을1 (광주농업협동조합 근저당, 2014.01.06) 및 을9 (광주비아농업협동조합 근저당, 2022.01.26), 건물 등기부상 을1 (광주비아농업협동조합 근저당, 2022.01.26).

매각으로 인해 말소될 권리: 현재 등기부상 을1, 을3, 을4, 을9, 을10, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 을4-1, 을10-1, 갑9 등 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 등이 말소될 예정임.

매수인이 인수하는 권리: 물건명세서상 '목록2. 토지 을구 2번 구분지상권설정등기(2021. 7. 14. 접수번호 제13352호)'는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함. 이는 담양군이 해당 토지에 대해 가지는 권리이며, 그 구체적인 내용은 확인이 필요함.

1.2. 3.임차인 현황

2.

3.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원임.

다만, 토지 및 건물 감정평가요약에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

2.

3.

1.3. 1.주변 상업 시설

2.

3.

본건은 농촌지대로, 주변은 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있음.

인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 생활에 필요한 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됨.

1.3. 2.상권 잠재력

2.

3.

주거지역으로 분류되어 있어 안정적인 주거 수요는 있을 수 있으나, 상업적 발전 잠재력은 제한적임.

향후 지역 개발 계획에 따라 가치가 변동될 수 있음.

1.4. 생활정보

2.

3.

1.4. 1.편의시설

2.

3.

인근 담양고서중학교를 중심으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가 차량 이용이 편리한 지역임.

1.4. 2.교육시설

2.

3.

담양고서중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

1.5. 1.권리 인수 부담: 담양군 구분지상권 인수 (금액 및 구체적 권리 내용 확인 필수).

1.5. 2.토지 지분 매각: 전체 토지(554㎡) 중 451.3282㎡만 매각되어 소유권이 분리될 가능성이 있음. (이 점은 재산권 행사 및 향후 개발에 제약을 줄 수 있음.)

1.5. 3.임대 관계 미확인: 임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 누구인지, 보증금 및 월세는 얼마인지 등에 대한 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 함.

1.5. 4.면적 표기 불일치: 건축물대장상 대지면적(400㎡)과 등기부/감정평가상 토지면적(554㎡) 간의 차이가 존재하여, 이에 대한 명확한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 단독주택으로, 농촌 지역에 위치하며 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있음.

그러나 복잡한 권리 관계, 특히 매수인이 인수해야 하는 구분지상권과 토지 지분 매각 가능성은 주요 리스크 요인임.

감정가는 3억 1천만 원대이나, 총 채권액이 이를 훨씬 상회하는 점은 경매 진행 과정에서 유의미한 요소가 될 수 있음.

따라서 철저한 현장 조사 및 인수되는 권리에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 어려움.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

담양고서중학교 인근의 주거지로서의 잠재력.

인수되는 구분지상권의 정확한 내용을 파악하여, 그 가치 하락 또는 활용 제약 정도를 판단해야 함.

토지 지분 매각 시, 전체 토지에 대한 소유권 확보 가능성 및 지분 활용 방안 검토 필요.

지역의 부동산 시장 동향 및 개발 계획을 고려한 투자 접근.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

감정가: 316,190,800 원

인수 보증금: 0 원

총 채권액 (추정): 약 6억 원 이상 (등기부상 총 채권액 합산)

토지 지분 매각 가능성 및 인수되는 구분지상권 등을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요함.

정확한 주변 시세 정보 및 물건의 실제 가치 판단을 위해서는 추가적인 조사가 필수적임.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가 수준에서 보수적으로 접근할 경우 2.5억 원 ~ 2.9억 원 범위에서 검토해 볼 수 있음. (이는 매우 보수적인 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있음)

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석 기법을 토대로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 권리 관계 재확인, 주변 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.