나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32217 [1] 광주광역시 광산구 도산동 782 호반아파트 제상가동 제지하층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 광산구 도산동 소재 ""송정초등학교"" 남서측 인근에 위치한
'호반아파트' 제상가동 제지하층 제101호로, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이
혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트벽식 슬래브지붕 2층건 중 지하층 101호로서,
외벽 : 타일붙임 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

생활편익시설(현장조사일 현재 '공실' 임)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 정방형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사방으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

782,1250-3번지 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장소음대책구역 제3종구역,
전통상업보존구역임.
737-3번지 : 제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 군용비행장소음대책구역
제3종구역, 전통상업보존구역임.
737-4번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역,
군용비행장소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역임.
789번지 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전
제5구역, 군용비행장소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

부동산현황조사보고서 및 감정서에 의하면 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32217 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 도산동 782 호반아파트 제상가동 제지하층 제101호

용도: 근린상가

감정가: 138,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 177.78㎡ (약 53.78평)

토지지분: 177.78㎡ (약 53.78평)

건물면적: 224.60㎡ (약 67.94평)

건물지분: 224.6㎡ (약 67.94평)

1.3. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트벽식 슬래브지붕 2층건 중 지하층 101호. 외벽은 타일붙임, 내벽은 몰탈위페인팅 마감, 창호는 새시 구조임.

이용상태: 생활편익시설로 이용되었으나, 현장 조사일 현재 '공실'임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한상태

토지이용계획: 본건 토지는 대부분 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역 등에 해당함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 "송정초등학교" 남서측 인근에 위치한 '호반아파트' 제상가동 지하층 제101호임. 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 주거지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됨. 송정초등학교 인근에 다양한 버스 노선이 운행 중이며, 대중교통 이용이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO임.

말소기준권리는 2020년 5월 15일 접수된 광주은행의 근저당권(132,000,000원)임.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리보다 후순위 권리인 광주신용보증재단의 가압류(61,803,601원) 및 광주은행의 임의경매(90,927,094원)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

총 등기부채권액은 193,803,601원임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023-05-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있음. (주의: 명확한 임대차 관계 확인 필요)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, '지상권' 개요는 명시되지 않았음.

3.5. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원.

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 별도의 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 도산동 일대는 주거지역 내 근린생활시설이 혼재된 지역임. 송정초등학교 인근에 위치하여 학군 수요 및 배후 주거 단지의 소비력을 기반으로 하는 상권을 형성하고 있음.

4.2. 개발 계획 및 잠재력

광주광역시 광산구는 지속적인 도시 개발과 함께 지역 상권 활성화를 위한 노력을 이어가고 있음. 특히 광주송정역 일대 개발과 첨단지구 개발 등이 주변 지역의 잠재력을 높일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 송정초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 기타: 인근에 도로가 잘 정비되어 있어 접근성이 양호함.

5.2. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 지역과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 광주시는 신규 소각장 건립을 추진하고 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본 건은 현장 조사일 현재 '공실' 상태로, 입찰 시 공실로 인한 공실 위험 및 초기 임대차 확보에 대한 부담이 있을 수 있음.

6.2. 군용비행장 소음 영향

해당 지역은 군용비행장소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 소음 피해가 발생할 수 있음.

6.3. 상권 경쟁

인근 지역의 상가 공실률 및 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 도산동에 위치한 근린상가로, 송정초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 군용비행장 소음 대책 구역에 해당되는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다. 낙찰 후 적극적인 임대차 마케팅과 함께 소음 문제에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 송정초등학교 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요 기대 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권 행사가 용이함.

* 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 권리 관계가 깨끗함.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 138,000,000원으로 제시되었습니다. 현재 공실 상태이며 군용비행장 소음 영향권에 있다는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 유사 물건 시세 및 경매 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하되, 임대수익률 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 좋습니다. 낙찰가의 산정은 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 더욱 정확하게 이루어져야 하며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

면적 정보:

토지: 177.78㎡ (약 53.78평)

건물: 224.60㎡ (약 67.94평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.