나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32003 [1] 광주광역시 동구 산수동 715 라도스하임 제1층 제115호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 광주광역시 동구 산수동 소재 광주충장중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 공동주택단지와 단독주택, 상가 등으로 이루어진 주상혼용지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가 소재 건물까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 115호로서

외벽 : 적벽돌 쌓기 및 콘크리트 위 페인트칠
내벽 : 석고보드 위 페인트칠
창호 : 새시창

이용상태

사무소입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, 지하주차장 설치되어 있으며 본건 상가 소재 건물까지 도시가스 인입되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 주상복합건물 부지로 사용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 상가 소재 건물부지 북측으로 폭 약 10m, 동측으로는 약6m, 남측으로는 약 8m의 포장도로에 접하고 남측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

본건 상가의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무소입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-관리비는 약 300만원 미납된 상태임
-대지권의 목적인 토지(광주 동구 산수동 715)에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32003 (1)

소재지: 광주광역시 동구 산수동 715 라도스하임 제1층 제115호

용도: 본건은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 사무소로 이용 중임. (참고: 제공된 기본 정보에는 '아파트'로 기재되었으나, 상세 정보를 종합하여 판단함.)

감정가: 289,000,000원

토지면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.1013㎡ (약 4.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.79㎡ (약 18.69평)

건물지분: 61.7895㎡ (약 18.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국민대부동산개발주식회사 (근저당권자이자 임의경매 신청인으로 추정)

특이사항: 없음

주의사항:

* 관리비 약 300만원 미납 상태임.

* 대지권의 목적인 토지(광주 동구 산수동 715)에 별도등기 있음.

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1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 소재 건물은 광주광역시 동구 산수동에 위치하며, 광주충장중학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택단지, 단독주택, 상가 등이 혼재된 주상혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 시가지 내에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 평지로서 현재 주상복합건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 소재 건물부지 북측으로는 폭 약 10m, 동측으로는 약 6m, 남측으로는 약 8m의 포장도로에 접하고 있으며, 남측 도로를 통해 주된 차량 출입이 이루어집니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 도로, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (국민대부동산개발주식회사, 2020.05.22. 접수, 채권최고액 375,000,000원)

* 등기사항 요약:

* 갑1: 소유권보존 (라도스건설, 2017.11.10. 접수)

* 갑4: 소유권이전 (주식회사신하눌건설, 2020.03.16. 접수, 매매 178,000,000원)

* 을2: 근저당권 (국민대부동산개발주식회사, 2020.05.22. 접수, 375,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 압류 (광주세무서장, 2022.05.18. 접수)

* 갑6: 압류 (동구(광주광역시), 2022.12.29. 접수)

* 갑7: 압류 (광산구(광주광역시), 2023.08.09. 접수)

* 갑8: 임의경매 (국민대부동산개발, 2025.02.07. 접수, 375,000,000원)

* 갑9: 압류 (국민건강보험공단, 2025.04.14. 접수)

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리(을2 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있어, 관련 지상권이 존재하는 경우 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

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1.3. 상권분석

본건은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 도심 지역에 위치한 근린생활시설(현황 사무실)입니다. 인근에 학교가 위치하여 잠재적인 수요층이 있으며, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 해당 건물이 주상복합건물의 일부라는 점에서, 주변 대규모 상권과의 연계성 및 경쟁 환경에 대한 심층 분석이 요구됩니다.

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1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 115호에 해당합니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 및 콘크리트 위 페인트칠, 내벽은 석고보드 위 페인트칠, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다.

* 설비 내역: 건물 내 일반적인 위생설비, 급배수설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, 지하주차장이 설치되어 있습니다. 또한, 도시가스가 건물까지 인입되어 있어 난방 및 취사에 용이합니다.

* 인근 편의시설: 광주충장중학교가 인근에 위치하며, 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통해서는 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 약 300만원의 관리비가 미납된 상태입니다. 낙찰자는 해당 관리비를 인수하거나 별도 정산해야 할 수 있으며, 이는 초기 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지 별도등기: 본건 건물이 소재한 토지(광주 동구 산수동 715)에 별도 등기가 존재한다는 점은 토지 소유권 및 대지권과 관련하여 복잡한 법적 문제가 있을 수 있음을 시사합니다. 이 부분은 법적 검토가 반드시 필요하며, 낙찰 후 추가 비용 발생 또는 권리 행사 제한의 가능성을 내포하고 있습니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 사무소로 이용 중입니다. 향후 원상 복구 또는 용도 변경을 위한 행정적 절차 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 산수동에 위치한 상가(현황 사무실)로, 도심 내 편리한 교통 접근성과 주상복합단지 내 입지로 인한 기본적인 상권 및 생활 편의성을 갖춘 점이 장점입니다. 건물 자체도 비교적 최신식(사용승인 2017년)이며, 승강기, 도시가스 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

그러나 약 300만원에 달하는 미납 관리비, 특히 토지 별도등기라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 건축물대장상 용도와 현황 용도의 불일치 문제도 간과할 수 없습니다. 이러한 리스크 요인들이 명확히 해소되지 않을 경우, 낙찰 후 상당한 추가 비용 지출 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

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1.7. 투자 포인트

* 우수한 접근성과 기본적인 생활 인프라: 시내 중심부에 위치하여 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나며, 주변에 학교 및 상업시설이 있어 입지적 장점이 있습니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 15층 건물 내 1층에 위치하여 접근성이 좋으며, 비교적 현대적인 설비(승강기, 도시가스 등)를 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치: 해당 지역의 개발 가능성 및 향후 상권 활성화 시 가치 상승 여력이 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 289,000,000원

본 물건은 상기 기술된 잠재적 리스크(미납 관리비, 토지 별도등기, 용도 불일치)를 신중하게 검토해야 합니다. 특히 토지 별도등기는 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다. 리스크 해소에 소요될 비용 및 낙찰 후 추가 투입될 비용을 충분히 고려하여, 감정평가액을 기준으로 하되 제시된 위험 요소를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.