나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31993 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 9층비1011호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하는
'중흥에스-클래스메가티움1차' 제9층 제비1011호(전유면적: 28.4189㎡)로서,
주위는 대규모 아파트단지, 공공기관 등 업무시설, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는
성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 중 제9층 일부(제비1011호)
로서, 2014년 10월 30일 사용승인되었으며,
외벽: 인조석재 붙임, 복합판넬, 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 내장용 타일 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 스프링클러, 도시가스에 의한 난방
설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 왕복4차선 포장도로에 접하고, 남측으로 소폭의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접함), 중로1류
(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함),가축사육제한구역(모든가축제한
구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시
조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상 '이창우' 소유임.
2. 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

-전세사기피해자의 우선매수권 있음
-신청채권자 손장혁으로부터 금 55,000,000원의 매수신청 및 보증이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31993 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 9층비1011호

용도: 오피스텔

감정가: 76,000,000원

토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

토지지분: 5.8759㎡ (약 1.78평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

건물지분: 28.4189㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 전세사기피해자의 우선매수권 있음

주의사항: 신청채권자 손장혁으로부터 금 55,000,000원의 매수신청 및 보증이 있음. (2026. 5. 8. 정정ㆍ변경)

특수물건정보: 공유자우선매수신고

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치한 '중흥에스-클래스메가티움1차' 제9층 제비1011호(전유면적: 28.42㎡)임.

주위는 대규모 아파트단지, 공공기관 등 업무시설, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대임.

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물은 철근콘크리트구조 12층 건물 중 제9층 일부로, 2014년 10월 30일 사용승인됨.

외벽은 인조석재 붙임, 복합판넬, 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 내장용 타일, 창호는 새시창호임.

토지는 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

본건 서측 및 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 남측으로 소폭의 보행자도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함).

또한, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 혁신도시개발예정지구에 해당함.

공부와의 차이는 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2019-07-24)

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전: 이창우 (갑4, 2019-07-24, 매매 87,400,000원)

* 근저당: 우리은행 (을1, 2019-07-24, 60,000,000원) - 말소예정

* 주택임차권: 손창혁(손장혁 추정) (을2, 2022-01-22 확정, 2022-02-24 전입, 88,000,000원) - 말소예정

* 가압류: 전남신용보증재단 (갑5, 2023-08-10, 171,029,507원) - 말소예정

* 강제경매: 손장혁 (갑8, 2025-02-12, 88,000,000원) - 본 경매개시결정 채권자

* 등기부채권 총액: 319,029,507원

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-24

* 확정일자: 2022-01-22

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 나주시 빛가람동은 한국전력공사를 비롯한 공공기관이 밀집해 있는 혁신도시 지역으로, 다양한 업무시설, 오피스텔, 상업시설이 발달해 있는 지역임.

주변에 대규모 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재하여 성숙된 상가지대를 형성하고 있으며, 이는 오피스텔로서 안정적인 수요를 기대할 수 있는 요인임.

인근에 TCC타워에 CGV 나주가 위치하는 등 문화생활 시설 접근성도 양호함.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업시설에 편의점, 카페, 세탁소 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활이 편리함.

* 교육: 본건에서 약 200m 거리에 빛누리초등학교(S등급)가 위치하며, 세지중학교, 백제고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호함.

* 주변환경: 대규모 아파트 단지와 공공기관이 밀집한 지역으로, 대체로 쾌적한 주거 및 업무 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있음.

* 전세사기피해자 우선매수권: 법령에 따라 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있는 권리가 있으며, 이로 인해 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있음.

* 신청채권자 겸 임차인의 매수신청: 신청채권자인 손장혁(임차인)이 55,000,000원의 매수신청 보증금을 납부하고 매수신청을 한 상태이므로, 해당 금액 이상으로 경쟁할 가능성이 있음.

* 시장가치와의 괴리: 감정가(76,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 5,750만원 ~ 6,500만원)의 차이가 상당하여, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 나주혁신도시의 중심부에 위치한 오피스텔로, 주변 상권 및 공공기관 접근성이 우수하여 투자 가치가 있는 물건임.

다만, 공유자우선매수권 및 전세사기피해자 우선매수권 등 복잡한 권리관계가 존재하며, 신청채권자 겸 임차인의 적극적인 매수 의사가 확인된다는 점에서 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

현재 시장 가격이 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있으나, 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 나주혁신도시 핵심 입지: 한국전력공사 본사 인근의 우수한 입지 조건.

* 다양한 생활 편의시설: 주변 상권 발달로 인한 편리한 생활 환경.

* 향후 시세 상승 잠재력: 혁신도시 발전과 함께 꾸준한 수요 기대.

* 낮은 현 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 저가 매수 기회 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 76,000,000원이나, 최근 실거래가는 2026년 6월 24일 57,500,000원, 2025년 5월 12일 61,000,000원 및 61,500,000원 등으로 조사되어 약 57,500,000원에서 65,000,000원 사이에서 형성되어 있음을 알 수 있음.

신청채권자 겸 임차인인 손장혁 씨가 55,000,000원의 매수신청 보증금을 납부하였으며, 이 금액을 기준으로 입찰가가 형성될 가능성이 있음.

하지만 전세사기피해자 우선매수권, 공유자우선매수권 등의 권리 변수가 존재하므로, 낙찰가율은 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

본 건의 현재 시세 및 제반 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 58,000,000원에서 63,000,000원 사이를 권장하며, 최종 입찰가는 권리관계의 최종 확정 여부를 확인한 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.