나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32159 [1] 광주광역시 북구 각화동 724 더샵광주포레스트 제102동 제28층 제2801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 북구 각화동 소재 각화동농산물도매시장 서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 상업 및 업무시설이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 39층 건물 내 28층 2801호로서
외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임
내벽 : 벽지도배, 타일붙임
창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 평지로서 공동주택(아파트)과 업무시설 및 부대복리시설부지로 사용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동측으로 왕복 8차로의 광대로에 접하고 남측으로는 왕복 5~6차로의 중로
에 접하며 북측과 서측으로는 왕복 2~3차로의 소로에 접하고 남측과 북측 도로를 통해 차량
출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합)
, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<
건축법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32159 (1)

소재지: 광주광역시 북구 각화동 724 더샵광주포레스트 제102동 제28층 제2801호

용도: 아파트

감정가: 653,000,000원

건물면적: 102.00㎡ (약 30.86평)

토지면적: 27.10㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남광주농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 북구 각화동 소재 각화동농산물도매시장 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 상업 및 업무시설이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트는 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 동측으로는 왕복 8차로의 광대로, 남측으로는 왕복 5~6차로의 중로, 북측과 서측으로는 왕복 2~3차로의 소로에 접하고 있어 차량 출입이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 11월 21일 접수된 남광주농업협동조합의 근저당권(채권액 621,600,000원)입니다. 이 근저당권을 포함한 이후 설정된 모든 권리(2025년 2월 27일자 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 621,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 조현자는 2023년 12월 11일 전입하여 2023년 11월 08일 확정일자를 받았으며, 보증금 90,000,000원, 차임 0원입니다. 조사 결과, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 임의경매 사건으로, 낙찰자가 잔금을 납부하면 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다. 임차인 조현자는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시설

본 건은 각화동농산물도매시장 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 더샵광주포레스트 단지 내에는 어린이 놀이터, 작은 도서관, 코인세탁실 등 다양한 편의시설이 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에 어린이집, 작은도서관, 코인세탁실, 지하주차장, 전기차 충전소, 경로당, 운동시설 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근의 구체적인 교육시설 정보는 파악되지 않았으나, 주변 지역에 학교가 있을 것으로 추정됩니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 빛고을생생병원(각화동) 및 광주한국병원 등 종합병원 및 전문병원이 소재하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 조현자는 대항력이 없으나, 배당 신고일(2025년 04월 30일)까지의 절차를 면밀히 확인하여 배당 가능성을 재차 확인하는 것이 안전합니다.

6.2. 건축물 관련

본 건은 39층 건물 중 28층에 위치하여 고층 아파트 특유의 층간 소음, 단열, 환기 등의 관리상 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '가로구역별 최고높이 제한지역'으로 향후 건축 관련 규제가 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 각화동에 위치한 더샵광주포레스트 아파트로, 신축급 아파트로서 상품성이 우수합니다. 주위 환경 및 교통 여건이 양호하며, 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 위험은 없으나, 최종 배당 순위를 확인하는 것이 좋습니다. 아파트 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

광주광역시 북구의 중심 지역에 위치하며, 광대로 및 중로 등 주요 도로에 인접하여 교통 접근성이 뛰어납니다. 공동주택, 상업 및 업무시설이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

8.2. 안정적인 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 신축급 브랜드 아파트

더샵광주포레스트는 비교적 신축 아파트로서, 현대적인 시설과 우수한 상품성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 653,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 아파트 매물이 4억 5천만원부터 6억 4천 5백만원까지 다양하게 분포되어 있으며, 2026년 8월 13일 11층 거래가 4억 9천만원에 있었습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 아파트의 최근 실거래가, 현재 시장 시세, 경쟁 물건 현황, 본 건의 정확한 상태(내부 관리 상태, 하자 여부 등)를 추가적으로 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 향후 지역 개발 계획 및 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.