나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31984 [1] 광주광역시 광산구 고룡동 1014 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 고룡동 소재 '진곡일반사업단지' 내에 위치하며, 주위는 오피스텔,
공장, 근린생활시설, 나지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치함.

형태 및 이용상태

유사 정방형의 평지이며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 29m의 포장도로에 접하고, 북동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에
접하며, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2016-03-15), 지구단위계획구역(2020-02-07), 대로3류(폭 25m~30m)(2016-03-15)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-03-15)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-12-27)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반
산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업지원구역(2016-05-11)<연구개발특구의 육성에
관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호2>
일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬, 강화유리 등 마감.
내벽: 판넬, 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창호: 새시창호임.

<기호3>
일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬 마감.
내벽: 판넬 노출 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

기호2: 제조업소, 마트, 사무실, 공실 등임.
기호3: 사무소로 이용 중임.

설비내역

기호2: 위생 및 급배수설비를 갖추고 있음.
기호3: 급배수설비를 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함.
-목록1 지상에 소재하는 저온저장고 1동은 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경31984 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 광산구 고룡동 1014

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

2,787,192,540원

1.5. 면적

* 토지면적: 1173.30㎡ (약 354.93평)

* 건물면적: 660.98㎡ (약 200.07평)

* 건물(가동): 494.66㎡ (일반철골구조 기타지붕 단층, 제1종근린생활시설)

* 건물(나동): 166.32㎡ (일반철골구조 기타지붕 단층, 제2종근린생활시설)

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 채권자

중OOOOO (등기부상 중소기업은행으로 확인됨)

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 특이사항

* 공동담보 물건

1.10. 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함.

* 목록1 지상에 소재하는 저온저장고 1동은 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 고룡동에 위치한 '진곡일반사업단지' 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 공장, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있어 산업 활동 및 관련 편의시설이 일부 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 남동측: 노폭 약 29m의 포장도로에 접함

* 북동측: 노폭 약 15m의 포장도로에 접함

* 북서측: 왕복 2차선 포장도로에 접함

다수의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 산업지원구역, 연구개발특구

* 도시계획: 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(일부 제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본 물건은 토지와 건물 모두 여러 건의 근저당, 가압류, 압류 등의 권리 설정이 있었으나, 경매개시결정(채권자: 중소기업은행, 채권액: 2,306,869,855원)에 따른 임의경매 절차로 인해 말소기준권리(토지: 2017-04-18 중소기업은행 근저당, 건물: 2018-08-29 중소기업은행 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수할 권리는 없습니다.

3.2. 총 채권액

말소 예정인 등기부채권 총액은 4,924,353,460원이며, 이는 본 경매를 개시한 중소기업은행의 채권액 2,306,869,855원을 포함합니다.

3.3. 임차인현황

현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다. 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 임차인: 주 *, 오

* 보증금: 12,500,000원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2021-01-15

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: B

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2022-03-15

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2023-07-31

* 배당신고일자: 2025-04-23

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주 *, 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2021-12-30

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 세 *, 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2020-07-08

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 조

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 사업일자: (미상)

* 배당신고일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 황

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2019-01-25

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본 물건이 위치한 진곡일반사업단지는 광주광역시의 주요 산업 배후지로, 다양한 제조업체, 물류, 연구개발 시설 등이 밀집해 있습니다. 이러한 산업단지 내 입지는 관련 기업체와의 B2B 거래 또는 해당 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가집니다.

4.2. 주변 상업시설

단지 내 직접적인 대규모 상업시설은 제한적일 수 있으나, 산업단지 특성상 종사자들을 위한 기본적인 식당, 편의점 등의 근린생활시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 더 넓은 범위의 상권으로는 인근 첨단지구 등에서 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 반경 내 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 산업단지 특성상 공장 등의 시설이 분포하지만, 직접적인 소음, 악취, 유해물질 배출 등의 심각한 민원이 예상되는 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다. 광주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 용이한 편입니다.

5.2. 편의시설

진곡일반사업단지 내 기본적인 편의시설 외에, 인근 첨단지구 등 생활권역으로 이동 시 다양한 상업시설, 의료시설, 금융기관 등을 이용할 수 있습니다.

5.3. 공공 및 산업 인프라

산업단지 내 위치하여 관련 행정기관 및 지원시설 접근성이 양호할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 물건

건물(목록1) 지상에 소재하는 저온저장고 1동은 매각에서 제외되므로, 인수 후 해당 물건의 철거 또는 이전 필요성에 대한 사전 확인이 요구됩니다.

6.2. 산업단지 특성

산업단지 내 위치하여 주변 공장 가동으로 인한 소음, 분진 등의 환경적 요인이 발생할 수 있으며, 이는 상권의 안정성이나 향후 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 물건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보물의 경매 진행 상황이나 채무 관계에 따라 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 진곡일반사업단지 내에 위치한 근린시설로서, 토지 및 건물 면적이 상당한 규모를 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 매각으로 인해 권리 관계가 명확해지는 장점이 있습니다. 산업단지 내 입지 특성상 관련 기업체들을 대상으로 한 사업 운영에 유리할 수 있습니다. 다만, 매각 제외 물건 존재 및 산업단지 환경적 요인은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 진곡일반사업단지 내 핵심 입지

* 넓은 토지 면적과 복수의 건물 보유

* 경매 후 권리 관계가 명확하게 정리됨

* 산업단지 내 사업 활동을 위한 최적의 공간 제공 가능성

* 향후 산업단지 개발 및 활성화에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 2,787,192,540원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 활용 가능성, 명도 저항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 인수할 보증금이 없고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 경쟁 입찰자를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 주의: 본 의견은 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 투자 결정은 현장 답사, 상세 권리 분석, 주변 시세 조사 등 추가적인 검토 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.