나이스옥션 법원경매 광주 2025타경400 [1] 전라남도 화순군 이양면 강성리 856-49 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 이양면 강성리 소재 ""뜬바위마을"" 내[일련번호 1), 4), 5)]에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리 평지로서 단독주택 부지로 이용 중임.
일련번호 4) 부정형 평지로서 주거기타임.
일련번호 5) 부정형 평지로서 주거나지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 지적도상 맹지이나 북서측에 노폭 약 4 ~ 5m의 현황도로에 접함.
일련번호 4), 5) 북서측에 일련번호 1)을 통과하는 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>임.
일련번호 4), 5) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

제시외구축물 1) 일련번호 5) 지상 관정 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1) 공부상 지목은 ""전""이나 현황은 단독주택 부지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 판넬붙임, 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비 및 급배수설비, 보일러설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 각파이프조 판넬지붕 단층, 현관, 약 8.3㎡임.
제시외건물 ㄴ) 각파이프조 판넬지붕 단층, 주택일부, 약 16.0㎡임.
제시외건물 ㄷ) 각파이프조 판넬지붕 단층, 차양, 약 16.5㎡임.
제시외건물 ㄹ) 판넬조 판넬지붕, 단층, 보일러실 약 2.4㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가)는 공부상 ""사무소""이나 현황 단독주택 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 관정 매각 포함
-목록1,4 지상 소재 비닐하우스 매각 제외
-목록1은 매수시 농지취득자격증명 불필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경400 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 홍OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 화순군 이양면 강성리 856-49

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 용도, 현황은 아래 참고)

* 감정가: 131,564,600원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 1237.00㎡ (약 374.19평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

* 건물 제시외 면적: 43.20㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 전라남도 화순군 이양면 강성리 소재 "뜬바위마을" 내에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일련번호 1) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (1000미터_개,닭,오리,메추리, 2000미터_돼지, 300미터_소,말,양,사슴, 500미터_젖소), 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구.

* 일련번호 4), 5) 토지: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (1000미터_개,닭,오리,메추리, 2000미터_돼지, 300미터_소,말,양,사슴, 500미터_젖소), 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구.

2.4. 인접 도로 상태

* 일련번호 1) 토지는 지적도상 맹지이나, 북서측 노폭 약 4~5m의 현황도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 4), 5) 토지는 북서측에 일련번호 1)을 통과하는 진입로가 개설되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설 정보

* 본건은 농촌 지역에 위치하며, 주변에 주택, 농경지, 임야 등이 있습니다.

* 화순군은 악취 발생 우려 지역으로 이양면 강성리 돈사 및 퇴비공장이 악취실태조사 사업 대상 지역으로 선정된 바 있습니다. 이로 인해 인근 지역에 축산 관련 시설이 존재할 가능성이 있으며, 이는 잠재적인 악취 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 지역에 동물 화장장, 소각장 등 주민 혐오시설 설치 시 반발이 있었던 사례가 있습니다. 다만, 본건 소재지 인근에 이러한 시설이 직접적으로 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 주변에 워렉스 캠핑랜드, 한천 자연휴양림 등 관광 및 휴양 시설이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 말소기준권리: 을3 (근저당, 능주농업협동조합, 2021.01.18.)

* 권리 내용:

* 갑1: 소유권이전 (2000.05.23.)

* 갑2: 소유권이전 (2018.01.12.)

* 을3: 근저당 (48,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 지상권설정 - 말소

* 갑3: 가압류 (18,408,207원) - 말소

* 을5: 근저당 (180,000,000원) - 말소

* 갑4: 임의경매 (150,936,986원) - 말소

* 토지 등기부 채권 총액: 246,408,207원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 능주농업협동조합, 2023.08.04.)

* 권리 내용:

* 갑1: 소유권보존 (2023.02.21.)

* 을1: 근저당 (48,000,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 가압류 (18,408,207원) - 말소

* 을2: 근저당공동담보 (180,000,000원) - 말소

* 갑3: 임의경매 (150,936,986원) - 말소

* 건물 등기부 채권 총액: 246,408,207원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음. 모든 권리는 말소기준권리 이하의 후순위이거나, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 농경지와 임야가 혼재된 순수 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 주택들이 분포하고 있으나, 상업 시설보다는 전원생활에 적합한 환경입니다.

* 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 단독주택으로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건축물 사용 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

* 전통적인 의미의 상권 분석보다는 지역 내 주거 수요 및 농촌 지역의 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

* 주변 관광지(운주사 등) 및 캠핑장 등이 있어 관련 시설 운영 가능성을 고려해볼 수 있으나, 현재로서는 주거 용도에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 조용하고 한적한 농촌 지역의 주거 환경을 제공합니다.

* 단독주택, 농경지, 임야 등 자연 친화적인 주변 환경을 가지고 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 가까운 시내(화순읍 등)까지의 이동 거리에 따라 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성이 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 이용의 차이

* 토지: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 단독주택 부지로 이용 중입니다. 다만, 2021년 11월 5일자로 전용허가되어 매수 시 농지취득자격증명은 불필요합니다.

* 건물: 공부상 용도는 '사무소'이나 현황은 단독주택으로 이용 중입니다.

6.2. 맹지 여부

* 목록1 토지는 지적도상 맹지이나, 북서측 약 4~5m의 현황 도로에 접하고 있어 이용에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 제시외 물건

* 목록1, 4 지상 소재 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

* 제시외 건물, 수목, 관정 등은 매각에 포함됩니다.

6.4. 가축사육제한구역

* 본건 토지는 다양한 거리별 가축 사육 제한 구역에 속해 있어, 축산업 관련 용도로 활용 시 제약이 따릅니다.

6.5. 악취 문제 가능성

* 이양면 강성리 지역이 악취실태조사 대상 지역으로 선정된 바 있어, 인근 축산 시설에서 발생하는 악취로 인한 불편 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군 이양면 강성리에 위치한 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 순수 농촌 지역에 자리하고 있으며, 주변 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 토지 면적은 약 374평, 건물 면적은 약 17평 규모입니다.

현황 이용상 단독주택으로 사용 중이나, 토지의 공부상 지목은 '전', 건물의 공부상 용도는 '사무소'로 등재되어 있어 용도 불일치가 존재합니다. 다만, 토지의 경우 전용 허가가 완료되어 매수 시 농지취득자격증명은 필요 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 임차권은 없습니다.

농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 일부 가축사육제한 구역에 속해 있으며, 과거 악취 문제 관련 조사가 이루어진 지역임을 감안해야 합니다. 또한, 제시외 비닐하우스는 제외되나 수목 및 관정 등은 포함 매각되는 점을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 농촌 지역에서의 전원생활을 원하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

* 토지 전용 허가가 완료되어 농지 취득 관련 절차상 편의성이 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 관리 및 활용이 용이합니다.

* 제시외 수목 및 관정 등이 포함되어 있어 추가적인 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,564,600원입니다. 예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 본건의 잠재적 가치, 향후 개발 가능성, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 상태 확인, 주변 시세 조사를 통한 비교 분석, 그리고 법률 및 부동산 전문가의 컨설팅이 필요합니다. 특히, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 주변 악취 발생 가능성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.