나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31756 [1] 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 제112동 제16층 제1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 ""나주배박물관"" 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 자연마을, 농경지와 인근으로 전남혁신도시가 소재하고 있는 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건물 중 제112동 제16층 제1604호로서,
외벽 : 석재붙임 및 시멘트몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감,
창호 : 새시창호 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 단지내 cctv, 보안출입문 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 자체지반 평탄한 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며 외곽공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경31756 (1)

1.2. 소재지

전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 제112동 제16층 제1604호

1.3. 물건 종류

아파트

1.4. 감정가

329,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 63.24㎡ (약 19.13평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 특이사항

중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 "나주배박물관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 자연마을, 농경지와 인접해 있고, 인근으로 전남혁신도시가 소재하고 있는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건 경매 절차에서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023-03-28

확정일자: 2023-03-28

배당신고일자: 2025-04-14

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수에 대한 법적 절차를 확인해야 합니다.

3.3. 등기부 현황

소유권 보존: 박초희 (2023-02-03)

근저당권: 한국주택금융공사 (255,200,000원, 2023-03-06) - 말소기준권리

근저당권: 우리은행 (62,480,000원, 2023-03-06)

가압류: 서울보증보험주식회사 (15,673,990원, 2024-10-30)

가압류: 주식회사케이비국민카드 (6,096,453원, 2024-11-06)

가압류: 롯데카드 (5,765,702원, 2024-11-19)

가압류: 토스뱅크 (40,652,010원, 2025-01-08)

임의경매: 한국주택금융공사 (234,241,719원, 2025-02-12, 사건번호 2025타경31756) - 본건 경매 개시

임의경매: 우리은행 (2025-02-18, 사건번호 2025타경943)

가압류: 삼성카드 (16,238,233원, 2025-02-20)

가압류: 엔에이치농협캐피탈 (75,045,398원, 2025-03-17)

총 등기부 채권액: 477,151,786원

4. 상권분석

4.1. 감정평가액

329,000,000원

4.2. 건축년도

2022년 11월 29일 사용승인

4.3. 아파트 정보

아파트명: 빛가람코오롱하늘채아파트

주소: 전라남도 나주시 금천면 석전리 619

세대수: 1491세대

최고층: 22층

본건 층수: 16층

4.4. 면적 정보

전용면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

공급면적(추정): 84.84㎡ (최근 실거래가 정보 기반)

4.5. 최근 시세 동향

최근 2026년 6월 5일, 동일 면적(84.84㎡)의 거래가 290,000,000원에 있었습니다. 이는 본건의 감정가 329,000,000원보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건물 중 16층 제1604호이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호 마감입니다.

5.2. 내부 설비

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소방설비, 단지 내 CCTV, 보안출입문 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 도서관, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.4. 주차 정보

총 주차대수: 2,099대 (단지 내 총 주차 대수 기준)

주차는 넉넉한 편으로 판단됩니다.

전기차 충전기: 지하 54대

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행 중이므로, 사건 진행 경과 및 변동 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세 차이

최근 동일 면적 실거래가가 감정가보다 낮은 290,000,000원에 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 부동산 환경 조사

주변 지역에 대한 부동산 환경 조사를 실시한 결과, 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 및 농경지 복합 지역으로, 개별적인 소음이나 악취 발생 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 투자 수익률 분석에 신중을 기할 필요가 있습니다. 또한, 중복 사건으로 인한 절차 진행 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)

* 광주 전남혁신도시 인근 지역 개발 호재

* 전 세대 말소 조건으로 권리 인수 부담 없음

* 양호한 단지 내 부대시설 및 주차 환경

9. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 실거래가(290,000,000원)와 감정가(329,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 290,000,000원 수준에서 소폭 상승하여, 300,000,000원에서 310,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 추가적인 시세 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.