나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31787 [1] 광주광역시 남구 주월동 77 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 봉주초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 주상용 건부지임.

인접 도로상태

포장된 소로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로,

외벽 : 타일 및 몰탈위페인트,
내벽 : 벽지, 몰탈위페인트 등 마감,
창호 : 샷시창임.

나,다) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로,

내,외벽 : 몰탈위페인트임.

이용상태

2-가) 1층 : 점포, 2층 : 주택,
2-나) 변소,
2-다) 창고임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31787 (1)

소재지: 광주광역시 남구 주월동 77

용도: 근린주택

감정가: 90,883,095원

토지면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.00㎡ (약 40.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 지분매각, 대항력있는임차인

1.2. 건축물 현황

본 건은 2층으로 된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 건물로, 1층은 점포, 2층은 주택으로 이용되고 있으며, 별도로 창고와 변소 시설이 포함되어 있습니다. 외벽은 타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 페인트 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. (건물감정평가요항표)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 소재하며, 봉주초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 주택 및 상가지대가 혼재되어 있습니다. (토지감정요항표)

1.1. 2.교통상황

차량의 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본건까지 포장된 소로각지로 연결되어 있습니다. (토지감정요항표)

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 및 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 포함됩니다. (토지감정요항표)

제1종일반주거지역은 저층주택 중심의 편리한 주거환경 조성을 목적으로 하며, 일반적으로 4층 이하 건축이 가능한 지역입니다. 절대보호구역은 교육환경 보호를 위해 학교 주변의 일정 범위 내에 지정됩니다.

1.2. 권리분석

1.3. 1.매각물건 명세

본 물건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행되며, 일괄매각으로 처리됩니다. 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다. (물건명세서 참고사항)

1.3. 2.등기부현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 1월 24일 접수된 2번 윤혜정 지분강제경매(엠메이드대부)입니다. 이 외 소유권 이전(윤중기, 윤광현 외 2명) 및 기타 권리사항이 등재되어 있습니다. (토지 등기부요약, 건물 등기부요약)

1.3. 3.임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다.

* 임차인: 김상배

전입일자: 2003-07-26

대항력: 있음

비고: 보증금 0원, 차임 0원

* 임차인: 김현순

전입일자: 2021-02-05

대항력: 있음

비고: 보증금 0원, 차임 0원

* 임차인: 윤광현

전입일자: 2007-06-18

대항력: 있음

비고: 보증금 0원, 차임 0원

* 임차인: 조용희

전입일자: 2024-08-13

대항력: 있음

비고: 보증금 0원, 차임 0원

(임차인 현황)

임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 향후 점유 관계에 대한 주의가 필요합니다. 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다. (건물감정평가요항표, 토지감정요항표)

1.3. 4.권리분석 종합

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하는 부담은 없습니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 존재로 인해 명도 진행 시 복잡한 상황이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 사전 조사가 요구됩니다. (임차인 현황, 권리분석)

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상권

본건은 주택과 상가가 혼재된 지역에 위치하며, 1층 점포, 2층 주택으로 이용되어 근린생활시설의 기능을 갖추고 있습니다. 주변의 주거 및 상업 활동을 배후로 하는 상권 형성이 예상됩니다. (토지감정요항표)

광주 남구 주월동 지역은 최근 몇 년간 아파트 및 빌라 등의 거래가 있었으며, 지역 내 부동산 시세는 거래 유형 및 건물 연식에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

본건 소재지는 주택 및 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 봉주초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서도 일부 이점이 있을 수 있습니다. (토지감정요항표)

현재 주변 지역의 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 외부 검색을 통해 확인할 수 없었으나, 도시계획상 절대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호에 대한 규제가 적용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.지분매각

본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 낙찰자는 해당 지분에 대해서만 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 다른 공유자와의 소유권 분쟁, 건물 관리 및 처분 시 제약 등 복합적인 문제를 야기할 수 있습니다.

1.5. 2.대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 중 대항력을 갖춘 인원이 다수 존재합니다. 비록 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 지연, 점유 관계 불확실성 등의 위험이 존재합니다.

1.5. 3.공유자 우선매수권

지분 경매 시 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 기회를 제한하거나 추가적인 협상을 필요로 할 수 있습니다. 본건의 경우 1회로 제한되어 있습니다. (물건명세서 참고사항)

1.6. 종합 의견

본 건은 광주광역시 남구 주월동 소재 제1종일반주거지역 내의 근린주택으로, 1층 상가와 2층 주택으로 구성되어 있어 다양한 활용이 가능합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 토지 및 건물 지분매각이라는 점, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인이 다수 존재한다는 점, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등은 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 상권 지역 내 입지: 주택 및 상가 밀집 지역으로 배후 수요 확보 가능.

* 건물 활용 가능성: 1층 상가, 2층 주택으로 현재 이용 중이며, 향후 리모델링 등을 통한 가치 상승 기대.

* 주월동 지역 부동산 시장 동향: 지역 내 꾸준한 거래 사례를 통해 시세 파악 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 90,883,095원이며, 이는 토지 및 건물 지분에 대한 평가액으로 추정됩니다.

주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 광주 남구 주월동 지역의 주택 및 빌라 등은 면적 및 건축 연도에 따라 3,900만원에서 10,300만원 사이의 거래 가격을 보이고 있습니다.

그러나 본 물건은 지분매각이며, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 다수 존재, 공유자 우선매수권 등의 위험 요소를 내포하고 있어, 실질적인 입찰가는 감정가를 하회할 가능성이 높습니다. 이러한 위험 요소들을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 90% 수준인 63,618,166원 ~ 81,794,785원 범위에서 형성될 수 있습니다.

리스크를 고려한 적정 목표 입찰가는 대략 75% 수준인 68,162,321원으로 산정해 볼 수 있습니다.

이 예상 입찰가는 주변 시세, 본건의 특수 물건 정보, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.