나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31964 [1] 전라남도 영광군 염산면 축동리 OOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 염산면 축동리 소재 ‘축동1리마을회관’ 부근에 위치하며, 주변은 농촌마을과 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 평탄한 창고 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 접하여 폭 약 3~4미터 내외의 현황 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구(20090413),가축사육제한구역(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(ㄱ): 조립식판넬조 판넬지붕 단층건으로,
벽체 : 판넬 등,
창호 : 새시창고 등 마감임.

기호(ㄴ): 조적조 슬래브지붕 단층건으로,
벽체 : 모르타르 등 마감임.

이용상태

기호(ㄱ),(ㄴ): 창고 등으로 이용중임.

설비내역

-.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지만 매각, 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31964 (1)

소재지: 전라남도 영광군 염산면 축동리 360

용도: 대지

감정가: 13,792,000원

토지면적: 431.00㎡ (약 130.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 교보생명보험주식회사

1.2. 물건 현황

본건은 전라남도 영광군 염산면 축동리 소재 ‘축동1리마을회관’ 부근에 위치하며, 주변은 농촌마을과 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 사다리형에 유사하며 평탄한 창고 등의 부지로 이용 중에 있습니다. 북동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 현황 진입로가 개설되어 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(금지지역)입니다.

1.4. 감정평가 요약

본건 토지 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하는 것으로 평가되었습니다. 기호(ㄱ)은 조립식판넬조 판넬지붕 단층건으로 창고 등으로 이용 중이며, 기호(ㄴ)은 조적조 슬래브지붕 단층건으로 창고 등으로 이용 중입니다. 다만, 해당 건물들은 매각 대상에서 제외되며, 토지만 매각 대상으로 합니다.

1.5. 공부와의 차이

없음.

1.6. 기타 참고사항

임대관계 등은 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 영광군 염산면 축동리 소재 ‘축동1리마을회관’ 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대체로 농촌 마을, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 북동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 현황 도로가 개설되어 있어 진입이 가능합니다. 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 현황

토지는 사다리형에 유사한 형태를 띠고 있으며, 평탄한 지반으로 현재 창고 등의 부지로 이용되고 있습니다. 계획관리지역, 자연취락지구에 속하여 관련 법규에 따른 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역(금지지역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발은 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 02월 05일 접수된 교보생명보험주식회사의 강제경매개시결정(사건번호: 2025타경31964)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 존재하지 않아, 경매 절차를 통해 매각이 완료되면 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으며, 매각 대상이 아닌 미등기 건물(기호 ㄱ, ㄴ)을 위해 이 사건 토지 부분에 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이 점은 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계 등은 미상으로 확인되었으며, 명확한 임차인 정보가 없어 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김재윤 (1993-07-26), 김성민 (2021-09-16, 협의분할에 의한 상속)

* 가압류: 교보생명보험 (2024-09-10, 금14,413,525원)

* 강제경매: 교보생명보험주식회사 (2025-02-05, 금15,670,674원)

등기부채권 총액: 14,413,525원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 농촌 마을과 농경지, 임야가 주를 이루는 지역으로, 상업 및 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. '축동1리마을회관' 인근에 위치하고 있으며, 주변에 상업 시설이 밀집해 있지는 않습니다.

4.2. 이용 가능 업종

현재 토지는 창고 등의 부지로 이용되고 있으며, 이러한 용도로의 활용이 용이할 것으로 보입니다. 농업 관련 시설 또는 소규모 물류 창고 등의 용도로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건지는 농촌 지역에 위치하여 도시 지역에 비해 편의시설이 다소 부족할 수 있습니다. 가장 가까운 편의시설 및 생활 기반 시설은 주변 마을이나 영광군 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 북동측으로 약 3~4미터 폭의 현황 도로가 개설되어 있어 차량 통행은 가능합니다.

5.3. 주변 환경

농경지 및 임야와 인접하고 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여지

매각 대상이 아닌 미등기 건물(기호 ㄱ, ㄴ)이 토지 지상에 존재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립할 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유권 취득 후 건물 철거 등에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크이므로, 반드시 사전에 법률 전문가와 상담하여 정확한 위험성을 파악해야 합니다.

6.2. 토지 매각 및 건물 제외

본 경매는 토지만 매각 대상이며, 지상에 존재하는 건물(기호 ㄱ,ㄴ)은 매각에서 제외됩니다. 따라서 건물을 이용하고자 하는 경우에는 별도의 절차나 협의가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 존재

평가된 제시외 건물(기호 ㄱ, ㄴ) 외에 추가적인 제시외 건물이나 물건이 존재할 수 있으며, 이들의 처리 문제도 고려해야 합니다.

6.4. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로, 잠재적인 임차인과의 분쟁 가능성이 존재합니다.

6.5. 개발 제한

계획관리지역, 자연취락지구이나 가축사육제한구역(금지지역)에 해당하므로, 해당 지역의 개발 및 건축 관련 규제를 사전에 확인해야 합니다.

6.6. 혐오시설 인접 가능성

주변 지역에 대한 상세 정보는 제한적이나, 영광군 염산면 일대는 과거 환경관리센터 운영으로 인한 악취 및 침출수 관련 민원이 있었던 사례가 있으며, 농공단지 폐수로 인한 악취 및 오염 문제가 제기된 지역도 있어, 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군 염산면 축동리 소재 토지로, 농촌 지역의 조용한 환경에 위치하고 있습니다. 감정가는 13,792,000원으로 상대적으로 낮으나, 매각에서 제외되는 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이라는 매우 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 이는 토지 이용에 큰 제약을 가져올 수 있으므로, 해당 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다. 임대관계가 미상이며, 개발 관련 제한 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

낮은 감정가로 인해 잠재적인 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

계획관리지역 및 자연취락지구라는 점은 향후 지역 개발 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

8.3. 창고 또는 시설 부지 활용

평탄하고 창고 등으로 이용 중인 토지 특성상, 관련 업종의 부지로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가 13,792,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 존재, 임대관계 미상 등의 중대한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 법정지상권이 성립될 경우 토지 활용에 큰 제약이 따르므로, 이러한 위험을 충분히 감수한 후 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 입찰 예정자는 권리분석 및 현장 확인을 통해 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토하고, 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.