나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32498 [1] 광주광역시 서구 양동 61-2 우진아파트 제1동 제3층 제303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 양동 소재 ‘ 광주양동시장’ 남동측 인근에 위치하는 '우진아파트' 1동 3층 303호로서, 주위는 아파트단지 및 근린상가, 전통시장 등으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하고, 시내버스정류장 등이 인근에 소재하여 일반적인 교통조건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상 5층 중 3층 303호(계단식, 남서향)로서,
외벽 : 몰탈페인트 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급위생설비 되어 있으며, 난방은 도시가스보일러구조이고, 도시가스설비, 화재경보기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복6차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32498 (1)

소재지: 광주광역시 서구 양동 61-2 우진아파트 제1동 제3층 제303호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원

토지면적: 49.93㎡ (약 15.1평)

건물면적: 71.67㎡ (약 21.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 서구 양동 소재 ‘광주양동시장’ 남동측 인근에 위치한 ‘우진아파트’ 1동 3층 303호입니다. 주변은 아파트 단지, 근린상가, 전통시장 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 일반적인 교통 조건은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 2월 27일 접수된 광주은행 근저당권(을12, 채권액 20,900,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑4 (2018-02-19): 소유권이전 (김정순)

* 을12 (2018-02-27): 근저당 (광주은행, 20,900,000원) - 말소기준권리

* 을13 (2018-02-27): 근저당 (광주은행, 33,000,000원)

* 을14 (2020-06-03): 근저당 (오케이저축은행, 172,800,000원)

* 갑5 (2022-07-26): 소유권이전 (윤희정, 협의분할에 의한 상속)

* 갑8 (2025-04-08): 임의경매 (오케이저축은행, 154,472,947원) - 본건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 226,700,000원

3.3. 인수 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 관련 상세 내용은 기재되지 않아 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 임대관계는 미상임. 인수 보증금 합계: 0원. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지, 근린상가, 전통시장(광주양동시장) 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 상권 특성

전통시장과 상업시설이 혼재된 지역으로, 지역 기반의 소비 활동이 이루어지는 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 시장 및 상업시설을 통한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

'상대보호구역'으로 지정되어 있으나, 구체적인 교육시설 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 건물 및 토지 현황

6.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 몰탈페인트 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

6.2. 토지 이용상태

부정형의 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

6.3. 면적 정보

* 토지면적: 49.93㎡ (약 15.1평)

* 건물면적: 71.67㎡ (약 21.7평)

6.4. 아파트 정보

* 아파트명: 우진아파트

* 사용승인일: 1977년 12월 29일 (건물 노후)

* 세대수: 280세대

* 전용면적: 71.67㎡ (약 21.7평)

* 단지 총면적: 24066.28㎡ (약 7,281.7평)

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 위험은 없어 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목에 내용이 없어 최종 확인이 필요합니다.

7.2. 지역/건물 노후화

1977년 준공으로 건물 노후도가 상당하여, 장기적으로 유지보수 비용이 발생하거나 재건축/리모델링 가능성을 고려해야 합니다.

7.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 재확인이 필요합니다.

7.4. 기타 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

8. 시세 분석 및 투자 포인트

8.1. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 자료(2026년 3월 기준)에 따르면,

* 5층: 20,000만원 (2억원)

* 1층: 23,000만원 (2억 3천만원)

(2026년 6월 8일 5층 13,500만원 거래는 시세 대비 현저히 낮아 특이사항 확인이 필요합니다.)

8.2. 감정가와의 비교

감정가 315,000,000원 대비 최근 시세(20,000만원~23,000만원)가 약 1억원 이상 낮아, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

8.3. 투자 포인트

* 광주 도심 접근성이 양호한 위치에 있습니다.

* 전통시장 및 상업시설 인접으로 생활 편의성이 우수합니다.

* 감정가 대비 시세가 낮아 유찰 가능성이 있으며, 이를 통한 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화는 부담 요인이지만, 장기적으로는 재건축/리모델링 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 양동에 위치한 우진아파트 3층 303호로, 1977년 준공된 아파트입니다. 주변 교통 및 편의시설 접근성은 무난한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리 관계는 깨끗합니다. 다만, 감정가(315,000,000원) 대비 최근 시세(20,000만원~23,000만원)가 낮아 유찰 가능성이 높습니다. 건물 노후도를 감안할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰하는 것이 중요합니다.

10. 예상 입찰가 산정

최근 시세(2026년 3월 기준)는 20,000만원 ~ 23,000만원 범위입니다. 본건은 중간층(3층)에 해당합니다.

감정가(315,000,000원)는 현재 시세보다 높으므로, 시세 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

유찰 가능성을 고려하여, 보수적인 예상 범위는 18,000만원 ~ 21,000만원으로 설정할 수 있습니다.

현 시세 및 유찰 가능성을 종합적으로 고려할 때, 19,000만원 ~ 20,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(본 예상가는 제공된 정보와 시점 기준이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.