나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32511 [1] 광주광역시 서구 동천동 515 동천 리버팰리스 제301동 제3층 제303호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32511 [1] 광주광역시 서구 동천동 515 동천 리버팰리스 제301동 제3층 제303호 아파트 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매9계 2025타경32511 | 소재지: 광주광역시 서구 동천동 515 동천 리버팰리스 제301동 제3층 제303호 | 감정가: 349,000,000원 | 최저가: 349,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32511 (1)

소재지: 광주광역시 서구 동천동 515 동천 리버팰리스 제301동 제3층 제303호

용도: 아파트

감정가: 349,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 황OO / 주OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 63.89㎡

건물면적: 84.95㎡ (전용면적)

건물구조: 철근콘크리트구조 18층 건내 3층 (남향, 계단식)

이용상태: 아파트로 이용중

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 광주광역시 서구 동천동 소재 빛고을초등학교 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 주거 환경의 쾌적성과 안정성이 높은 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 단지 남측 및 서측으로 공도와 연계된 단지 내 도로망이 정비되어 있어 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준이나, 광주 시내 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 주거 환경의 안정성이 확보된 지역입니다. 제3종일반주거지역은 고층 아파트 건설이 가능한 용도지역으로, 주거 편의성이 높고 향후 가치 상승 여력이 있습니다. 또한, 초등학교 상대보호구역에 속해 있어 유해시설 없이 깨끗한 학군 환경이 보장됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 현황

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 주OOOOOOOOOO가 채무자의 재산을 강제 집행하는 절차입니다. 권리 분석상 등기부 등본에 기재된 특이사항은 없는 것으로 보이나, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

3.2. 명도 리스크 검토

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 알 수 없다는 뜻이므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 임차인 관계 및 점유 현황 파악이 필수적입니다. 만약 소유자(황OO)가 점유하고 있다면 인도명령을 통해 명도가 가능하나, 임차인이 존재하는 경우 권리 관계에 따라 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 인프라 분석

4.1. 주변 상권

주변은 대규모 아파트단지와 함께 이를 지원하는 근린생활시설들이 입지하고 있어 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 매우 편리한 주거 상권입니다.

4.2. 생활 인프라

교육 시설로는 빛고을초등학교가 매우 인접한 거리에 위치하여 어린 자녀의 안전한 통학이 가능하며, 공원 및 녹지 공간도 적절히 확보되어 있을 것으로 예상됩니다. 기본적인 도시가스, 난방, 공용승강기 등 주거 필수 설비는 완비되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주거 환경 관련

본건은 18층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 고층에 비해 조망권이 제한적이며, 저층의 특성상 사생활 침해나 소음 노출 가능성이 상대적으로 높을 수 있습니다.

5.2. 절차적 리스크

강제경매의 특성상 채무자가 명도에 비협조적일 가능성이 있어, 낙찰 후 명도 절차에 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견

광주 동천동 리버팰리스는 입지 조건이 우수한 주거 아파트입니다. 특히 초등학교를 가까이 둔 학군 환경과 제3종일반주거지역이라는 용도지역의 안정성이 큰 장점입니다. 감정가 3억 4천 9백만 원은 투자 가치를 판단하는 기준이 되며, 경매를 통해 시세보다 낮은 금액으로 취득할 경우 안정적인 실거주 및 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 명도 리스크(임대관계 미상)에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

7. 투자 포인트

1. 핵심 주거 지역 내 위치 (서구 동천동) 및 안정적인 제3종일반주거지역.

2. 빛고을초등학교를 도보로 이용 가능한 우수한 학세권.

3. 남향, 계단식 구조 (선호도 높은 구조) 및 84.95㎡의 효율적인 면적.

4. 부동산강제경매를 통해 시세 대비 저가 낙찰 가능성 확보.

법원 정보

광주지방법원 경매9계