나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32496 [1] 광주광역시 북구 일곡동 850-4 일곡2차청솔아파트 제202동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 '일곡중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제5층 501호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 왕복4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일곡동 850-4 : 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(일곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 부동산현황조사보고서(2026.01.28.자)에 의하면 관리비 2,098,420원(공용부분 1,502,730원, 전유부분 412,130원, 연체료 183,560원) 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32496 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 일곡동 850-4 일곡2차청솔아파트 제202동 제5층 제501호

* 용도: 아파트

* 건물명: 일곡2차청솔아파트

* 감정가: 91,000,000원 (9천 1백만원)

* 토지면적: 28.67㎡ (약 8.67평)

* 건물면적: 48.45㎡ (약 14.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

* 사용승인일: 2000년 8월 31일

* 총 층수: 15층

* 해당 층수: 5층

2. 입지조건

2.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 '일곡중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 현황: 인접 도로 대비 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다. 본건 부지 동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 일곡중학교, 일신초등학교 등과 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 9일 접수된 채권자 한미숙의 강제경매 개시 결정 등기(갑10)가 말소기준권리가 됩니다.

* 권리 내역:

* 소유권이전 등기(갑6, 갑7)

* 주택임차권 등기(을7): 2025년 1월 24일 접수, 권리자 한미숙, 금액 105,000,000원, 말소: 인수.

* 강제경매 등기(갑10): 2025년 4월 9일 접수, 권리자 한미숙, 금액 105,000,000원, 말소: 말소.

* 압류 등기(갑11): 2025년 5월 9일 접수, 권리자 국민건강보험공단, 말소: 말소.

* 주요 권리 분석:

* 대항력 있는 임차인: 한미숙 (한 )

* 보증금: 105,000,000원

* 전입일자: 2023년 4월 28일

* 확정일자: 2023년 4월 28일

* 배당신고일자: 2025년 1월 24일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 을구 7번 순위 주택임차권 등기가 말소되지 않고 인수되는 권리입니다. 임차보증금 105,000,000원 중 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 잔액 인수 가능성이 있습니다. (임차인의 보증금은 105,000,000원으로 명확하게 확인됩니다.)

* 미납 관리비: 부동산 현황 조사 보고서(2026.01.28.자)에 따르면, 총 2,098,420원의 관리비가 미납된 상태입니다. (공용부분 1,502,730원, 전유부분 412,130원, 연체료 183,560원) 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로 입찰 전 관리사무소에 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 분석

* 본 물건이 소재한 광주광역시 북구 일곡동 일대는 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

* 단지 내 또는 인근에 기본적인 근린생활시설(마트, 병원, 학원 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 인근에 일곡중학교, 일신초등학교 등 교육 시설이 위치하여 학군 수요 또한 존재합니다.

* 대규모 상업 시설이 밀집한 중심 상권과는 다소 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권은 충분히 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트 명칭: 청솔2차아파트

* 주소: 광주광역시 북구 일곡동 850-4

* 동/호수: 202동 501호

* 건축 연도: 2000년 8월 31일 사용승인

* 규모: 총 15층 중 5층

* 면적:

* 전용면적: 48.45㎡ (약 14.65평)

* 분양면적: (제공된 자료에서 해당 호수의 정확한 분양면적은 확인되지 않습니다. 일반적으로 전용면적 48.45㎡는 공급면적 약 60㎡대 후반 ~ 70㎡대 초반에 해당할 수 있습니다.)

* 단지 정보:

* 총 세대수: 488세대

* 총 주차대수: 396대 (세대당 약 0.81대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 6대, 지하 2대

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 한미숙(한 ) 씨의 보증금 105,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 매수 금액에 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 미납 관리비 인수: 약 2,098,420원의 미납 관리비가 있으며, 이 중 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 추가적인 현금 지출을 의미합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단은 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지입니다.

* 단지 내 편의시설 및 교통 접근성이 양호하며, 건축물 상태 또한 일반적인 수준으로 파악됩니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금(105,000,000원) 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 상당 금액의 미납 관리비 또한 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 최근 실거래가는 90백만원대에서 101백만원대 사이에 형성되어 있으나, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 실제 매수인의 총 지출액은 상당할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

* 감정가 91,000,000원 대비 최근 실거래가 범위(90,250,000원 ~ 101,000,000원)를 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 임차인 보증금 인수 부담이 크기 때문에, 이를 상쇄할 수 있을 만큼 낮은 가격으로 낙찰받아야 실질적인 투자 메리트가 발생할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발이나 아파트 시장 동향에 따라 가치 상승 가능성은 있으나, 단기적인 투자보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

* 최근 실거래가: 2026년 4월 7일 90,250,000원 (7층), 2026년 5월 13일 101,000,000원 (7층), 2026년 6월 9일 91,000,000원 (9층)

* 감정가: 91,000,000원

* 인수 보증금 (임차인): 105,000,000원 (전액 또는 일부 인수 가능성)

* 미납 관리비 (추정 인수분): 약 1,502,730원 (공용부분)

* 예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 물건의 시장 가치는 9,000만원 ~ 10,100만원 범위로 볼 수 있습니다.

그러나, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원(또는 그 일부)을 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

"예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 입찰가는 순수 물건의 가치에 기반하여 산정합니다.

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 (9천 5백만원)

* 총 예상 지출액:

상기 예상 입찰가 95,000,000원 외에, 임차인 보증금 중 인수해야 하는 금액(최대 105,000,000원) 및 미납 관리비(공용부분 약 1,502,730원)가 추가로 발생할 수 있습니다.

따라서, 낙찰 시 실제 총 지출액은 예상 입찰가 + 인수 보증금 + 인수 관리비가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 관계 및 관리비 납부 내역을 면밀히 확인하시고, 인수 금액을 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.