나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32440 [1] 광주광역시 남구 월산동 1016-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 광주광역시 남구 월산동 소재 ""월산5동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치
하며, 주변은 상업용이 주를 이루는 노선상가지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 정방형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 광대로한면 및 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구, 광로3류(접합), 소로2류(접합)임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2(가)는 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층건으로,
외벽 : 몰탈위 페인트 및 치장 벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

점포 및 주택(4층)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 보일러 설비(4층), 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어
있음.

부합물 및 종물

유첨 사진과 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ) 및 옥상에 옥탑이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호2(가) 1층 일부 철골조 트러스지붕(증축부분 13.5㎡)은 현장조사일 현재 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 옥탑은 관련 법규에 의거 건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구(태양열설비) 및 제시외 기계기구(태양광설비) 매각 포함
- 목록 2. 엘리베이터 1기가 설치(2019.09.18.)되어 있음
- 목록 2. 공부상 구조 '철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 및 철골조 슬래브, 트러스지붕'이나, 현황은 '철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조, 슬래브지붕'임
- 목록 2. 4층은 공부상 용도 '사무실'이나, 현황은 '주택'으로 이용중임
- 목록 2. 1층 중 증축된 철골조 트러스지붕 사무소 13.5㎡는 현황상 멸실로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32440 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1016-6

용도: 근린주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 4,573,449,500원

토지면적: 782.10㎡ (약 236.57평)

토지지분: 782.1㎡ (약 236.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1445.55㎡ (약 437.28평)

건물지분: 1445.55㎡ (약 437.28평)

건물 제시외면적: 16.40㎡ (옥탑 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "월산5동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용이 주를 이루는 노선상가지대로를 형성하고 있어 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 남서측으로 광대로 한 면과 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역, 시가지경관지구, 광로3류(접합), 소로2류(접합) 지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 03월 04일 접수된 을21 근저당권(월산새마을금고)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 01월 14일 접수된 을8 전세권설정(강미정)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

등기부상 확인되는 대부분의 권리(근저당, 전세권, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 분석

제시된 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 강미정(천지조명)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-07

배당신고일자: 2025-06-11

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

* 김지영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-23

대항력: 없음

* 남궁예림

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-13

대항력: 없음

* 이유람

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-12

대항력: 없음

* 지호밴주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-03-15

확정일자: 2021-03-15

대항력: 없음

* 쿠쿠전자주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-26

배당신고일자: 2025-06-09

대항력: 없음

3.4. 특이사항 및 주의사항

물건명세서 상 "특이사항"으로 "대항력있는임차인, 선순위전세권"이 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 해당 내용에 대한 추가적인 현장 확인 및 권리 관계 재검토가 필요합니다.

또한, 일괄매각(제시외 건물 포함), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구(태양열설비) 및 제시외 기계기구(태양광설비) 매각 포함, 엘리베이터 설치(2019.09.18.) 등의 사항이 있습니다.

건물은 공부상 구조와 현황이 일부 상이하며(4층 용도: 사무실→주택), 1층 증축 부분(13.5㎡)은 현황상 멸실로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 월산동 일대는 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역으로, "월산5동 행정복지센터" 인근에 위치하여 지역 주민들의 이용이 많은 상업지대입니다. 대로변에 위치하여 접근성이 좋으며, 다양한 점포 및 주택 이용이 가능한 근린주택으로서의 가치를 지닙니다.

4.2. 주변 시세 동향 (JSON 분석 및 한계점)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보는 최근 2~3년간의 거래 사례를 보여줍니다.

* 2026년 4월 거래된 금빛마을(연립, 67.42㎡)은 16,500만원에 거래되었습니다.

* 2025년 3월 거래된 금성(나)(연립, 48.69㎡)은 3,600만원에 거래되었습니다.

* 2025년 3월 거래된 월산동이스토리(연립, 59.965㎡)은 17,900만원에 거래되었습니다.

위 정보는 주로 연립주택 거래 사례로, 본건과 같이 대규모 근린주택(점포 및 주택 복합 용도)의 시세를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있습니다. 본건의 규모(토지 약 236평, 건물 약 437평)와 용도(상업/주거 복합)를 고려할 때, 제공된 연립주택 시세는 참고용으로만 활용해야 하며, 유사 규모 및 용도의 근린주택, 상가주택 등 비교 대상 물건의 실거래가 및 공시지가, 주변 상권 가치 등을 종합적으로 분석하는 것이 중요합니다. 본건 감정가는 45억 7천만원대로, 이는 일반적인 연립주택 시세와 큰 차이를 보이며, 건물 규모 및 입지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 북동측 인근에 월산5동 행정복지센터가 위치해 있으며, 주변 상업지구 내 편의점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통

가까운 거리에 월산초등학교, 광주남중학교 등이 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근 버스승강장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋은 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관계 불확실성

"대항력있는임차인, 선순위전세권"이라는 특이사항과 임차인 현황상의 "대항력 없음"이라는 정보가 상충하여, 실제 점유 관계 및 권리 승계 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 특히 강미정 임차인의 경우 보증금이 명확하나, 대항력 유무에 대한 정확한 판단이 필요합니다.

6.2. 공부상 내용과 현황 불일치

건물의 4층 용도가 공부상 '사무실'이나 현황은 '주택'으로 이용 중이며, 1층 증축 부분(13.5㎡)이 현황상 멸실 추정되는 등 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용, 재건축, 또는 관련 민원 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

제시외 건물 및 기계기구(태양열/태양광 설비)가 매각에 포함되어 있어, 해당 물건들의 처리 및 관리 방안에 대한 사전 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 월산동의 상업지대에 위치한 대규모 근린주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용도가 높습니다. 감정가는 45억원 이상으로 높게 책정되어 있습니다. 권리 관계는 대체로 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인의 대항력 유무 및 공부와 현황의 불일치 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 이러한 리스크를 해소하고 적극적인 활용 전략을 수립한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 상업지구 내 대로변에 위치하여 접근성 및 가시성이 좋음.

* 복합 용도: 점포와 주택이 혼합된 근린주택으로 다양한 수익 창출 가능.

* 대규모 부지: 넓은 토지 면적으로 재건축 또는 증축 등 개발 잠재력 보유.

* 현황 파악 시 가치 상승 기대: 공부와 현황 차이 해소 및 임차인 문제 해결 시 건물 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 4,573,449,500원입니다. 이는 해당 지역의 부동산 시장 상황, 건물의 규모, 상태, 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액입니다. 일반적으로 경매에서는 감정가의 80~120% 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 잠재적 리스크 요인(임차인 관련 불확실성, 공부상 내용과 현황 불일치 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 시세 반영 및 입찰 전략

제공된 주변 연립주택 시세 정보는 본건의 가치를 평가하는 데 직접적인 참고 자료가 되기 어렵습니다. 본건과 유사한 규모와 용도의 근린주택 또는 상가주택의 최근 실거래가, 인근 지역의 상업용 부동산 시세, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크에 대한 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수할 수 있는 실질적인 가치를 파악하는 것이 중요합니다. 이를 바탕으로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시 85% ~ 100% 수준의 범위를 고려해 볼 수 있으나, 최종 입찰가는 법원 현황 조사, 현장 답사, 주변 시세 조사를 통해 구체적으로 결정하는 것이 바람직합니다. 투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등)에 따라 입찰 전략이 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.