나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32199 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 277-2 제1동 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람행정복지센터"" 남동측 인근에 위치한 통칭 ""진우타워빌딩"" 제1동 제2층 제203호로서 주변은 상업용 빌딩, 공공건물 등이 소재한 일반상업지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 중 2층 203호로서,
외벽 : 석재붙임, 강화유리 등,
내벽 : 판넬마감, 몰탈위 페인팅, 강화유리 등,
창호 : 새시창호, 강화유리창임.

이용상태

공실 상태임.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 소화전, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측에 왕복6차선, 남측에 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32199 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 277-2 제1동 제2층 제203호 (도로명주소: 전라남도 나주시 빛가람로 730)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

* 감정가: 1억 6천만원 (160,000,000원)

* 토지면적: 27.70㎡ (약 8.38평)

* 건물면적: 109.20㎡ (약 33.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 기OO

* 특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "진우타워빌딩" 제1동 제2층 제203호로서, "빛가람행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업용 빌딩, 공공건물 등이 소재한 일반상업지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

* 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태로는 북측에 왕복 6차선, 남측에 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 29일에 접수된 기웅도 근저당권 (채권액 5,500,000원)입니다.

1.3. 2. 등기부상 권리 현황

* 본 건에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 총 채권액은 5,500,000원입니다.

* 갑1: 소유권보존 (주식회사진우, 2015-05-07)

* 갑2: 소유권이전 (장 매매, 2015-06-18, 250,770,000원)

* 갑3: 임의경매 (기웅도, 2025-03-12, 5,000,000원)

* 을6: 근저당권 (기웅도, 2024-10-29, 5,500,000원) - 말소기준권리

1.3. 3. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 건물 정보

* 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제1동 제2층 제203호입니다.

* 외벽은 석재붙임, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 판넬마감, 몰탈위 페인팅, 강화유리 등으로 마감되었습니다.

* 창호는 새시창호, 강화유리창입니다.

* 본 건물은 2014년 6월 3일 건축 허가를 받아 2015년 4월 20일 사용 승인되었습니다.

1.4. 2. 주변 상권

* 본 물건이 소재한 나주시 빛가람동은 나주혁신도시 내에 위치하며, 주변으로 상업용 빌딩 및 공공기관 등이 밀집해 있습니다.

* 주변 상권은 형성되어 있으나, 현재 본 건은 공실 상태입니다.

1.5. 생활정보

* 본건 인근에 "빛가람행정복지센터"가 소재하여 행정 편의성이 있습니다.

* 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 이는 대중교통 이용을 용이하게 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실로 운영되지 않고 있어, 즉시 수익 창출이 어렵고 공실 장기화 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 계약 내용 및 보증금, 차임 등의 세부 정보가 불명확하여 추후 임대 시 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 나주 혁신도시 내 상업지역에 위치하여 장기적인 발전 가능성이 있는 지역에 있습니다.

* 건물 자체의 구조 및 입지 조건은 비교적 양호한 편입니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불명확한 점은 주요 고려 사항입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 적습니다.

1.8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 내 상업지구라는 입지적 장점.

* 비교적 깔끔한 권리 관계로 인수 부담 최소화.

* 향후 공실 해소 시 임대수익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1억 6천만원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 향후 공실 해소 가능성, 주변 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 신중한 현장 조사 및 상권 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.